二手商品房的交易雙方稅費(fèi)繳納明細(xì)表(普通住宅)

購買方繳納的稅費(fèi)：1、契 稅：成交價(jià)×1.5% 2、印花稅：成交價(jià)×0.05%

出售方繳納的稅費(fèi)：1、印花稅：成交價(jià)×0.05% 2、營業(yè)稅：5年之內(nèi)：買賣差額×5.5%，5年之外：免交，3、個(gè)人所得稅：5年之內(nèi)：成交價(jià)×1%或差額×20% ，5年之外：免交(業(yè)主滿5年唯一住宅

因?yàn)殛惻康姆孔硬粷M兩年，不能享受5年之外稅費(fèi)免交的政策。根據(jù)計(jì)算，如果按照總價(jià)160萬計(jì)，該房應(yīng)該繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)總計(jì)94950元；如果按照總價(jià)50萬計(jì)，因?yàn)榈陀诜课葜暗馁徺I價(jià)63萬，買賣差額為負(fù)數(shù)，營業(yè)稅和個(gè)人所得稅項(xiàng)目為零，所以該房應(yīng)該繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)總計(jì)只有8000元。雙方可少繳納稅款86950元。

陰合同：160萬×1.5%(契稅)＋160萬×0.05%×2(印花稅)＋(160萬－63萬)×5.5%(營業(yè)稅)＋160萬×1%(個(gè)人所得稅)=94950元

陽合同：50萬×1.5%(契稅)＋160萬×0.05%×2(印花稅)=8000元

稅收流失：94950-8000=86950元

陳女士：我們從繳稅大廳出來，就是去銀行打款，然后我才給他過戶。他付給多少銀行也不管，然后繳稅大廳也不管。

根據(jù)規(guī)定，購買方和出售方都要承擔(dān)一定比例的稅費(fèi)。但實(shí)際上按照行業(yè)潛規(guī)則，所有稅費(fèi)幾乎都是由購買方承擔(dān)的，作為賣方的陳女士其實(shí)從中受益有限，可他為什么要同意簽訂這種陰陽合同呢？

陳女士：(賣方)給買方省稅的話，買方就會(huì)覺得更痛快，覺得這筆錢還是比較值的。然后就可以讓我賣房子賣得更快一些也就是。

陳女士告訴我們，大部分人對(duì)于如何簽陰陽合同并不是非常清楚，他買賣的幾套房屋，都是由中介機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)起草的。

陳女士：比如說過戶大廳交稅，納稅大廳都會(huì)有中介專門派駐這種專員，然后他的專員會(huì)幫你把所有手續(xù)簽好。然后只是說該簽字地方你簽字，該出身份證復(fù)印件的時(shí)候你出復(fù)印件。然后基本上我就看了一眼合同，簽成這樣，然后他說你簽字。我可能看一下總價(jià)，當(dāng)時(shí)覺得比較詫異，當(dāng)時(shí)說這樣能過嗎？那邊辦這個(gè)事情的專員就跟我說，這個(gè)沒問題肯定的。

陳女士說，陰陽合同，也不僅僅是把高價(jià)作低用以逃稅，之前他買過一套房，中介就特地建議他，可以把房屋總價(jià)做高，用于獲取更多貸款。

陳女士：我其實(shí)第一套，買了一個(gè)小的二手房。我是希望多貸款，然后中介就幫我把評(píng)估價(jià)做高，這樣房子的總價(jià)也就高了，把價(jià)格調(diào)高那種所謂陰陽合同。

原本160萬元的一套房子，在出示給稅務(wù)部門的合同中，簽訂的成交價(jià)就變成了50萬元，買家因此少交了接近10萬元的稅款，而賣家的房子也因?yàn)榕浜虾炗嗞庩柡贤?，很快就可以出手，雙方皆大歡喜，這也正是陰陽合同泛濫的原因。有人因?yàn)殛庩柡贤恿硕惢蛘叨噘J了款，但是也有很多人因?yàn)楹灹艘粋€(gè)這樣的合同，遇到了麻煩。

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為促成房屋買賣合同的簽訂，往往會(huì)推薦各種方式進(jìn)行逃稅、避稅，最常用的手段即簽訂“陰陽合同”。在二手房市場(chǎng)上，陰陽合同已經(jīng)成了一個(gè)公開的秘密。但是一陰一陽兩份合同，真的就能像中介說的那樣，能合理避稅沒有風(fēng)險(xiǎn)嗎？北京的王女士最近正在為陰陽合同的事兒苦惱。

家住北京的王女士，這幾個(gè)月來一直在為房子的事情煩惱。2009年7月，王女士位于北京市豐臺(tái)區(qū)的一處房產(chǎn)準(zhǔn)備出售，找到了一家中介公司幫助聯(lián)系買家。

王女士：我們都見了面了，簽了合同了，成交的價(jià)格是60萬。

但當(dāng)王女士到房產(chǎn)交易大廳辦過戶手續(xù)時(shí)，擺在她面前的卻是另一份合同。

王女士：交給房地局的那個(gè)合同的價(jià)格是22萬。我突然就發(fā)現(xiàn)，我說這價(jià)格怎么是22萬?。课艺f咱們不是成交60萬嗎？然后他說這個(gè)你甭管了。這個(gè)是那什么，是我們作價(jià)的，你別在這說。然后就給我拉一邊去了。

房子價(jià)格突然由60萬變成了22萬，王女士這時(shí)候才被告知，中介幫他簽的是陰陽合同，這份價(jià)格低的合同，主要是給有關(guān)部門看，是為了讓買家少交點(diǎn)稅?？吹窖矍昂贤显?0萬的房款，變成了22萬，還有她的親筆簽名。

王女士：鏈家(地產(chǎn))那個(gè)程序特別搞笑，你所有東西就是到那他捂著。趕緊簽字，這你趕緊簽字，那趕緊簽字，然后你就去簽。

記者在王女士提供的材料里看到，這份三方實(shí)際成交的合同，成交價(jià)格一欄沒有數(shù)字，而在另外一份《鏈家居間補(bǔ)充協(xié)議》中說明，房屋成交價(jià)格為60萬。隨后，王女士給律師打了電話。律師告訴她，這樣做屬于違法避稅，超過一定額度的會(huì)被追究刑事責(zé)任。也有可能會(huì)給他帶來很多意想不到的糾紛。王女士心里非常不安。

王女士：就怕那個(gè)買房的人，你過完戶以后，回頭他反悔了。他覺得可能那個(gè)房價(jià)要跌，或者怎么樣的，他會(huì)找你后帳。他完全可以說按要求22萬去付你的錢，讓你把其它多余的錢給他退回來。

一系列顧慮讓王女士不敢把房子過戶給買方，但中介公司卻急于做成這筆生意，催促王女士過戶。

王女士：我跟他說，這樣吧如果你要過的話，我先找我的律師，他跟我簽個(gè)東西。然后我這樣說的時(shí)候，她就去跟那個(gè)買方去協(xié)調(diào)。然后最后說那行，結(jié)果我就先走了。因?yàn)楫?dāng)時(shí)他就有點(diǎn)控制我的意思，你知道嗎，就是你今天不能走。

王女士后來找到稅務(wù)部門舉報(bào)了這次陰陽合同的事，該部門相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴王女士可以立案，但最快解決要等3個(gè)月。

王女士：舉報(bào)之后稅務(wù)部門后來給我回信了，但是他們說他們不管。他的理由就是說，你的交易沒完成。而且他又按那個(gè)指導(dǎo)價(jià)格，不低于指導(dǎo)價(jià)格去交易的。

由于交易沒有完成，稅務(wù)部門無法介入。稅務(wù)人員說，如果按照當(dāng)時(shí)北京市豐臺(tái)區(qū)此類房子每平米指導(dǎo)價(jià)不低于3500元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，由于王女士的房子是回遷房，面積60平米，即便是22萬成交也不屬于異常，稅務(wù)部門同樣沒有辦法介入。就在王女士左右為難的時(shí)候，因?yàn)橥跖渴樟朔靠顓s遲遲沒有過戶，買家認(rèn)為王女士違約，申請(qǐng)仲裁。從北京仲裁委員會(huì)出具的這份仲裁結(jié)果來看，王女士因?yàn)檫`約，需要全額返還買方593000元房款，還需要賠償給買方，包括27550元仲裁費(fèi)在內(nèi)的50000元。房子沒賣成，反倒要賠給買家5萬多塊錢，這讓王女士怎么也想不通。

王女士：現(xiàn)在我就有一個(gè)想法，我覺得中介公司他存在嚴(yán)重的過失。我覺得他應(yīng)該來賠償我這個(gè)損失，所以我準(zhǔn)備去起訴這個(gè)中介公司。

為了少交稅、多貸款而簽的“陰陽合同”，看似對(duì)交易雙方都有利，其實(shí)它暗藏很多風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，因?yàn)殛庩柡贤a(chǎn)生的糾紛有300多起，而今年二手房交易保守估計(jì)的逃稅額度在20億元左右。陰陽合同的存在，不僅造成了國家稅收上的重大損失，也給正常的樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，放了一顆迷霧彈，導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真。那么，到底有什么養(yǎng)的殺手锏，能禁止陰陽合同產(chǎn)生呢？

邱寶昌律師告訴我們，因?yàn)殛庩柡贤鸬募m紛呈上升趨勢(shì)，上半年，京城的各家律師事務(wù)所就接到了多起這樣的訴訟。

北京匯佳律師事務(wù)所律師 邱寶昌

邱寶昌：實(shí)際上陰陽合同，是一種虛假的或者采取一種欺騙的手段，簽訂這種合同，是損害國家利益的。本來是六十萬，做成二十萬，它稅少了三分之二。

律師邱寶昌告訴記者，按照目前的法律規(guī)定，簽訂陰陽合同是一種違法行為。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條規(guī)定：“納稅人采取虛假的納稅申報(bào)的手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款，處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款”?！吨腥A人民共和國刑法》第二百零一條規(guī)定：納稅人不繳或者少繳應(yīng)納稅款偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上不滿百分之三十并且偷稅數(shù)額在一萬元以上不滿十萬元的處三年以下有期徒刑或者拘役并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。

邱寶昌：另外在這里面作為一個(gè)中介，它是有責(zé)任的。有一些中介公司，為了促成交易買賣完成，獲取這種傭金，它就采取一種陰陽合同，中介方起到了推波助瀾?；蛘呤浅鲋饕?，再他的主導(dǎo)下，那他承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)樗枪餐奶佣悺?/p>

我愛我家副總經(jīng)理胡景暉告訴我們，地稅部門及建委制定了地區(qū)二手房最低指導(dǎo)價(jià)，以確定一個(gè)稅收標(biāo)準(zhǔn)，即交易合同價(jià)格不得低于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)，也是繳稅的官方依據(jù)。但是隨著近一兩年北京市房價(jià)的一路瘋漲，最低指導(dǎo)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)間的差額越來越大，像陳女士的剛剛出售的朝陽區(qū)這套房子，當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格已經(jīng)接近每平米3萬，但市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)不過才五六千元，最低指導(dǎo)價(jià)實(shí)際上已經(jīng)難以起到作用。

胡景暉：從現(xiàn)在各個(gè)區(qū)域的最低過戶價(jià)和成交價(jià)來看的話，平均的這個(gè)價(jià)差大概在20%左右。如果要想杜絕這種行為的話，從理論上來講，那就是把目前政府執(zhí)行的最低過戶價(jià)，調(diào)整到一個(gè)跟市場(chǎng)比較接近的水平。

中國指數(shù)研究院院長 莫天全

莫天全：西方方國家在制度上也是做了很多事情，來避免大家有機(jī)會(huì)來鉆這個(gè)空子。你比如說他對(duì)這個(gè)指導(dǎo)價(jià)，用這個(gè)第三方，中立的第三方，不是用得這個(gè)買賣雙方，也不是用中介公司，去做這個(gè)房屋的評(píng)估。就是這個(gè)市場(chǎng)的指導(dǎo)價(jià)，跟市場(chǎng)的真正成交價(jià)是比較接近的。

莫天全認(rèn)為，提高政府指導(dǎo)價(jià)的更新頻率，縮小政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格之間的差異，是解決陰陽合同的最有效辦法。此外他還指出，加強(qiáng)與獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)的溝通和合作，讓這些機(jī)構(gòu)參與政府指導(dǎo)價(jià)的制定和交易規(guī)則的設(shè)立尤為重要。

莫天全：指導(dǎo)價(jià)跟市場(chǎng)價(jià)能更及時(shí)接軌。我們更新更及時(shí)更快一點(diǎn)，這樣就是說不給大家有這個(gè)機(jī)會(huì)去做這個(gè)陰陽合同，或者說那個(gè)空間已經(jīng)很小了，大家不至于為了一點(diǎn)點(diǎn)小的利益去做這個(gè)陰陽合同。

莫天全特別指出，德國的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。在德國，根據(jù)不同地段，不同類型的房產(chǎn)制定的“指導(dǎo)價(jià)”具有法律效力，當(dāng)?shù)厮蟹康禺a(chǎn)交易均需按照此“指導(dǎo)價(jià)”在一定合理范圍內(nèi)進(jìn)行。根據(jù)德國《經(jīng)濟(jì)犯罪法》規(guī)定，如果地產(chǎn)商制定的房價(jià)超過“指導(dǎo)價(jià)”20%，則定義為“超高房價(jià)”。購房者一旦發(fā)現(xiàn)可以立即向當(dāng)?shù)胤ㄔ哼M(jìn)行起訴，如果房價(jià)不下降到合理范圍內(nèi)，售房者將面臨最高50000歐元的罰款。除此之外，胡景暉認(rèn)為，陰陽合同產(chǎn)生的一個(gè)更重要的原因是二手房交易過程中的稅收過多，避稅自然會(huì)成為買方的重要考量。禁止陰陽合同，稅制改革才是根本。

胡景暉：減少目前在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收。增加在多套持有環(huán)節(jié)的稅收，從存量、從大量空置的存量里面增加供應(yīng)，激活這些目前閑置的房產(chǎn)，讓它更多的在市場(chǎng)上出租和出售，既可以穩(wěn)定房價(jià)，又可以平均租金，還能夠避免這個(gè)資源的浪費(fèi)。

莫天全：西方國家在保有環(huán)節(jié)，就是它的物業(yè)稅比較成熟一點(diǎn)。這樣它很多稅就歸到了保有環(huán)節(jié)去納稅。我們這個(gè)物業(yè)稅還遲遲沒有出臺(tái)，將來如果說物業(yè)稅的出臺(tái)，能減少交易環(huán)節(jié)的復(fù)雜程度，能減少交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)的話，我相信對(duì)抑制陰陽合同的出現(xiàn)還是會(huì)有幫助的。

半小時(shí)觀察

兩個(gè)月前，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的二手房均價(jià)，由于和中介公司公布的均價(jià)，每平米相差了近3000元錢，再次引發(fā)了公眾對(duì)于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真的質(zhì)疑。殊不知，這種差距里面，“陰陽合同”起到了很大的干擾作用。實(shí)際上，近幾年關(guān)于樓市的各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)頻頻打架，其中不能排除各種機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，魚龍混雜，混淆視聽。從1998年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)始終缺乏一個(gè)科學(xué)的房價(jià)統(tǒng)計(jì)體系，房產(chǎn)分類統(tǒng)計(jì)一直處于空白狀況，需要盡快完善、建立一個(gè)分類的、能夠科學(xué)反映整個(gè)房價(jià)變動(dòng)態(tài)勢(shì)的指標(biāo)體系。目前，北京市統(tǒng)計(jì)部門暫停了二手房數(shù)據(jù)發(fā)布，但是各類機(jī)構(gòu)，還有等著買房子的市民，對(duì)于這個(gè)數(shù)據(jù)的關(guān)注和熱情，應(yīng)該并不會(huì)降低。