房產(chǎn)中介機構(gòu)為促成房屋買賣合同的簽訂，往往會推薦各種方式進行逃稅、避稅，最常用的手段即簽訂“陰陽合同”。在二手房市場上，陰陽合同已經(jīng)成了一個公開的秘密。

為了少交稅、多貸款而簽的“陰陽合同”，看似對交易雙方都有利，其實它暗藏很多風險。

陰陽合同的存在，不僅造成了國家稅收上的重大損失，也給正常的樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計，放了一顆迷霧彈，導(dǎo)致統(tǒng)計數(shù)據(jù)失真。

19'49''視頻：找不到“北”的二手房

2010年9月14日央視《經(jīng)濟半小時》播出《找不到“北”的二手房》，以下為節(jié)目實錄：

在北京市剛剛公布的房地產(chǎn)運行報告中，新出爐的房產(chǎn)數(shù)據(jù)中少了二手房均價這個指標。北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人表示，由于二手房市場的陰陽合同等問題比較復(fù)雜，暫時還不能做到對二手房市場進行全面調(diào)查，所以將暫停發(fā)布二手房數(shù)據(jù)。而北京市統(tǒng)計局此前公布的6月份的二手房統(tǒng)計數(shù)據(jù)，正是因為同樣的原因，導(dǎo)致和中介公司公布的數(shù)據(jù)懸殊很大，給公眾造成了困擾。統(tǒng)計部們聯(lián)合有關(guān)部門出臺嚴厲措施，堅決打擊陰陽合同。那么二手房市場中，為什么會產(chǎn)生陰陽合同，它究竟造成了什么影響，是否又能隨著打擊就此偃旗息鼓呢？

記者首先采訪了一家房產(chǎn)中介，工作人員向記者推薦了幾套房源，記者表示打算進行全款交易，但希望可以避稅。

中介公司工作人員：您不說我們都會給你做，因為你既然找到我們，我們肯定就為你著想。其實你是不經(jīng)常接觸，我們就拿這做飯吃

在世紀城的這家中介，工作人員向我們推薦了一套七十平米左右售價230萬的兩居房源，并表示可以低評將網(wǎng)簽價格做到接近最低指導(dǎo)價每平米9800元。

中介公司工作人員：二三百萬的房子，交稅的時候也就按六七十萬的價格交稅，把所有的稅交齊了也就四萬多，你要把所有的稅交齊了，這要命了。得交將近十六萬。

而在另一家中介，記者向工作人員表示自己手中資金有限，想通過貸款來購置二套房，希望能從銀行盡可能多地貸款。工作人員表示可以通過評估機構(gòu)將看中的房源進行高評。

中介公司工作人員：這房子原來評估的話兩萬二，它做完高評以后可能是兩萬四到兩萬五，每平就多三四千元錢，一百平的話就會多出來三四十萬，要是四十萬的話，(首付)百分之五十就多出來二十萬。

但是工作人員都表示，因為評估價是銀行放款的根據(jù)，所以銀行也會考慮風險，盡管是將評估價盡量做高，但是最終往往還是可以避稅。

中介公司工作人員：你過戶價寫那么高的價格其實也沒什么用，就按評估價格走就可以了，既保證你盡可能多地貸出錢來，又能保證你盡可能少地交一些不必要的費用。費用主要是主要是稅費。

看來不管是全款還是貸款，二手房的實際成交價往往都高于最后提交的網(wǎng)簽價，也就是提交給官方的過戶價，而其最終的目的就是避稅。

中介公司工作人員：簽的價格一般都跟買賣實際價格不一樣。沒有一樣的，我做那么多年，就遇到一個，海歸派，從美國回來，買了上河村的房子，當時是500萬買的，他按500萬交的稅，我當時跟他說你可以按100萬去交稅，他說不行，我說為什么不行，他說這在美國被抓住了得坐三年的牢。我說這是中國，不必了。在中國一般抓不住，那個后悔呀，500萬得多交多少稅呀。

因為可以避稅，操作起來又沒什么難度，記者發(fā)現(xiàn)陰陽合同在中介行業(yè)早已是一個公開的秘密，當記者表示對合同的有效性有所顧慮時，幾家中介的工作人員都表示沒有問題。

中介公司工作人員：不會不會，甭管合同價格寫什么價格，它最后房本就改成您的名字，然后你這邊很安全的。沒有任何影響。誰不傻呀，你放心吧做稅只是做給銀行看，只是做給國家看。

當記者問及是否擔心這樣的陰陽合同被相關(guān)部門查處而罰款時，這位工作人員很不以為然。

記者：上面會查嗎，這樣的合同。

中介公司工作人員：它不管你，基本上不查。你想比如說你買這邊的房子，這邊的房子都是海淀的，海淀的過戶大廳你看見了嗎？一進去，09年過去你都得擠進去，它能查得過來嗎你讓他派十個人查，五十個人查，他查得過來嗎？

同樣的一套房子，三方私下簽一份陰合同，上面的價格是實際成交價，然后再向房管、建委等政府部門遞交一份陽合同，上面的價格往往都低于實際成交價，為的就是避稅。陰陽合同是否真的存在呢，我愛我家北京公司副總經(jīng)理胡景暉接受了我們的采訪。

我愛我家北京公司副總經(jīng)理 胡景暉

胡景暉：從購房人的角度來講，他為了省稅，為了達成這個交易，非要這么做的話，我想哪家中介公司都不會說不的。因為誰說了不這個生意就沒有了，我想這是一個實際上是整個行業(yè)目前實際存在的一個實際的執(zhí)行狀況，只要你想開門做生意，很多東西是避免不了的，

胡景暉告訴我們，相比新房交易，二手房交易價格相對復(fù)雜，包括實際成交價、銀行評估價格和網(wǎng)簽價格。此外地稅部門及建委還制定了地區(qū)二手房最低指導(dǎo)價，其目的一是對當?shù)囟址拷灰灼鹨粋€指導(dǎo)作用，更重要的目的在于確定一個稅收標準，即交易合同價格不得低于當?shù)刂笇?dǎo)價，也是繳稅的官方依據(jù)。但是隨著近一兩年北京市房價的一路狂漲，最低指導(dǎo)價與實際成交價間的差額越來越大，按最低指導(dǎo)價繳稅反倒成為避稅的最有效途徑。

胡景暉：5.5%的營業(yè)稅，3%的契稅，1%的所得稅，如果再加上一些其他的稅費，有可能購買一套房屋的成本，稅費成本達到10%以上。那很多人都會產(chǎn)生這樣一個避稅的這樣一個動機。

同樣的一套房子，三方私下簽一份陰合同，上面的價格是實際成交價，然后再向房管、建委等政府部門提交一份陽合同，這個價格實際上往往都低于實際成交價，這么做的目的只有一個，就是為了避稅。買方省下的是真金白銀，這不難想象，但是賣方和中介機構(gòu)又能從中得到什么好處？三方為什么輕易就能達成默契，簽下陰陽合同呢？來看看陳女士的經(jīng)歷

家住北京的陳女士，有過幾次房屋買賣的經(jīng)歷。他告訴記者，幾次買房子，簽的都是陰陽合同。

陳女士：當時正好就是那個稅點的新政出臺后面一周，當時那個稅比較高。中介給我的建議就是除了在中介簽的那份合同，包括中介費什么的是按照正常的銷售價，是160萬的時候是去銷售的。合同是這樣簽的，然后剩下在走其他稅的時候，他們中介都說他可以幫助把這個稅避開。

陳女士最近賣的這套房子，總價160萬，房屋合同是由陳女士、買方和中介三方私下簽訂的合同。而為了避開高額的稅費，陳女士和買方都聽從了中介的建議，又簽了一份合同，這份合同中，原本160萬的房屋成交價，被寫成了50萬。這份合同是提供給稅務(wù)、房管等部門的網(wǎng)簽合同。

陳女士：當時的房價應(yīng)該是簽了一個50多萬的房價，就實際上比我自己購買的房價還要低。

160萬的房子，變成了50萬，由此省掉的稅款是多少呢？按照北京市房地產(chǎn)交易中心的規(guī)定，房屋建成5年后出售的房子可以免交營業(yè)稅等稅費，而5年之內(nèi)出售的房子，購買方要繳納契稅和印花稅，契稅按照成交價1.5%比例繳納、印花稅按照成交價0.05%比例繳納。房屋出售方則要繳納印花稅，營業(yè)稅和個人所得稅，其中，印花稅按照成交價0.05%的比例繳納，營業(yè)稅按照買賣差額5.5%比例繳納，個人所得稅按照成交價1%比例或者差額20%比例繳納。

來源：央視《經(jīng)濟半小時》 編輯：鄧京荊