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遏制房?jī)r(jià)虛火 2011 新一輪樓市調(diào)控蓄勢(shì)待發(fā)
2010-12-29 08:55:21      來源:中國(guó)證券報(bào)

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土地閑置將遭嚴(yán)查

12月以來,各地地王頻出,引發(fā)房?jī)r(jià)跟風(fēng)上漲,19日,國(guó)土部緊急發(fā)文表示,要加強(qiáng)土地調(diào)控,嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策,打擊囤地炒地、閑置土地等違法違規(guī)行為。提出對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊,市、縣國(guó)土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂或中標(biāo)通知書發(fā)出后2個(gè)工作日內(nèi),上報(bào)國(guó)土資源部和省國(guó)土資源主管部門。

美聯(lián)物業(yè)研究中心發(fā)布報(bào)告稱,國(guó)土部此次出臺(tái)的通知屬于加強(qiáng)版,或?yàn)閱?dòng)樓市第三輪政策調(diào)控的急先鋒。但如果各地方政府不堅(jiān)決落實(shí)執(zhí)行,仍難以起到實(shí)質(zhì)性的作用。

4月份以來,地價(jià)快速上漲。國(guó)土部解釋稱,全國(guó)土地供應(yīng)并不少,一些企業(yè)購置土地后沒有及時(shí)開發(fā),有囤積現(xiàn)象。為此,國(guó)土部開始要求省級(jí)國(guó)土部門,對(duì)因?yàn)檎蜷e置土地,在明年1月中旬之前將尚未完成整改處置的土地和具體的地塊信息、閑置原因向社會(huì)公示,還將公布一批因企業(yè)原因造成土地閑置名單,禁止企業(yè)及控股股東在問題查處到位前參與競(jìng)爭(zhēng)拿地。

有專家表示,本輪土地調(diào)控風(fēng)暴可能將以嚴(yán)查處理閑置土地為調(diào)控重點(diǎn)。全國(guó)政協(xié)委員張皎指出,對(duì)閑置用地處理,除了執(zhí)行國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)之外,各級(jí)土地主管部門應(yīng)該抓緊研究制定閑置土地處置的操作程序,制定實(shí)施細(xì)則、“閑置土地處置操作程序”等配套法規(guī)。

“面粉”的上漲速度已經(jīng)超過了“面包”,“招拍掛”土地出讓方式也受到詬病,改革土地出讓方式也有望成為新調(diào)控手段。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示,如果僅要求土地不得溢價(jià)50%,政府完全可以將起價(jià)提高。而如果人為地把土地價(jià)格壓下來,很可能造成由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分,在競(jìng)爭(zhēng)者之間產(chǎn)生不公。一些地塊由于位置和面積較好,出現(xiàn)地王的可能性很大,溢價(jià)率應(yīng)該以市場(chǎng)平均價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。

目前,北京、上海、深圳等地逐步開始探索新的土地出讓方式。今年10月份,深圳以“定地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的方式出讓一塊安居型商品房用地,該宗地安居型商品房的最高銷售基準(zhǔn)價(jià)格為8000元/平方米(含裝修),競(jìng)拍將以8000元/平方米為最高基準(zhǔn),價(jià)低者得,最終卓越集團(tuán)以7380元/平方米的最低報(bào)價(jià)拍得該地塊。

房產(chǎn)稅擴(kuò)征或起步

據(jù)接近發(fā)改委財(cái)政金融司的人士介紹,部分城市推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的條件已經(jīng)成熟,相關(guān)管理?xiàng)l例的修訂及地方試點(diǎn)工作正在加緊推進(jìn)。2011年,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲,房產(chǎn)稅試點(diǎn)很可能推出。

“9·29新政”后,中央明確提出將“加快房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)推進(jìn)工作,并推廣到全國(guó)”;至此,房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域的路線圖逐漸清晰?!艾F(xiàn)在只是時(shí)間問題,房產(chǎn)稅試點(diǎn)將在數(shù)月內(nèi)啟動(dòng);上海、重慶將分頭試點(diǎn)后再總結(jié)推廣?!比珖?guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示。

據(jù)了解,明年最有可能試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅的城市主要集中在上海、重慶;另外,深圳、北京試點(diǎn)的可能性也很大。上海市已建立房屋狀況信息中心,為征收房產(chǎn)稅鋪路,上海有開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件,一旦國(guó)家政策明確,可加快推進(jìn)。

房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實(shí),關(guān)鍵要解決房產(chǎn)評(píng)估和有效甄別征稅對(duì)象兩大難題。關(guān)于房產(chǎn)稅改革的探討和嘗試,主要也是解決這兩大難題。

知情人士透露,對(duì)于征稅對(duì)象的甄別,主動(dòng)權(quán)將交給地方。地方建設(shè)主管部門將以國(guó)務(wù)院此前劃定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米為基礎(chǔ)面積標(biāo)準(zhǔn),同時(shí),結(jié)合各主要城市人均居住面積的情況,由地方政府劃定轄區(qū)內(nèi)的免征面積,而后上報(bào)相關(guān)主管部門批準(zhǔn)并備案。

建設(shè)部一位官員表示,如果一人擁有多套住宅,而權(quán)屬人又不在當(dāng)?shù)兀壳暗脑O(shè)計(jì)中,可以借用個(gè)人所得稅自主申報(bào)的方式,要求以年末為結(jié)點(diǎn),權(quán)屬人進(jìn)行申報(bào)并繳納稅負(fù),同時(shí)制定嚴(yán)厲的罰則,當(dāng)然,這一切的前提在于,政府掌握清楚的房屋權(quán)屬情況。

除了房產(chǎn)稅以外,加息也被認(rèn)為是遏制房?jī)r(jià)上漲的最猛藥。今年央行已連續(xù)兩次加息,五年期以上的貸款利率已經(jīng)由年初的5.94%上調(diào)至6.4%。雖然兩次加息幅度不大,不過對(duì)于房貸按揭者來說月供卻增加了不少。經(jīng)過兩次加息,貸款利率仍打七折為4.48%,每月月供則為5054.98元,每月增加了189.29元。如果加上利息折扣減少的因素,每月增加的按揭額更大。

摩根士丹利表示,中國(guó)央行或許在明年上半年還將加息2至3次,且不對(duì)稱升息的機(jī)率也將上升。加息有助于縮小負(fù)利率,讓公眾買房投資的愿望降低,同時(shí)增加了開發(fā)商和投資客的資金成本。

來源:中國(guó)證券報(bào) 編輯:馬原

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