昨天，中國社會科學(xué)院發(fā)布《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2011～2012)》。綠皮書認(rèn)為，本季度房價下行通道剛剛打開，預(yù)測明年房價降字當(dāng)頭，明年一季度或現(xiàn)拐點，二季度老盤降價幅度將更大，三季度降價幅度會更深。整體來看，預(yù)計2011-2012年商品住宅市場的銷售量和銷售額將出現(xiàn)雙降的局面，住房市場的調(diào)整趨向“軟著陸”。

綠皮書表示，明年在不出現(xiàn)重大外部因素沖擊的情況下，主要政策得當(dāng)，住房市場的調(diào)整趨向“軟著陸”。具體表現(xiàn)為經(jīng)濟增速略趨回落，新的經(jīng)濟增長動力仍顯不足；房地產(chǎn)信貸或現(xiàn)審慎放松；土地市場延續(xù)降溫趨勢；商品住房投資逐月回落，開發(fā)商面臨嚴(yán)峻考驗，房地產(chǎn)行業(yè)重組可待；住房銷售總體下滑，但下降速度不快；住房價格全年緩步下降，房價“拐點”將在一季度前后被陸續(xù)確認(rèn)。在這樣的情況下，很多購房者都處于觀望狀態(tài)，等待“抄底”。

對于房價何時能夠見底，房地產(chǎn)行業(yè)綠皮書主編，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示“趨向軟著陸”不等于見底，即“軟著陸”也不一定在2012年就完成。綠皮書指出，明年中國的住房市場面臨著報復(fù)性反彈和“硬著陸”兩大風(fēng)險。建議繼續(xù)堅持從嚴(yán)調(diào)控不動搖，完善調(diào)控行政措施。同時建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機制，做好房價下降的各種應(yīng)對預(yù)案。

-市場

促銷優(yōu)惠加劇價格競爭激烈

政策或現(xiàn)微調(diào)但從緊基調(diào)難變，各方結(jié)束觀望將作有限調(diào)整。

限購政策下符合條件的需求主體難以快速增長，市場在價格方面的競爭激烈程度將加劇，促銷優(yōu)惠政策可能會吸引部分持幣待購者出手，減緩成交量下降的速度。

2011年第四季度繼續(xù)觀望

2011年9月，物價漲幅、外貿(mào)增速及貨幣增速等出現(xiàn)回調(diào)跡象，宏觀調(diào)控政策進一步取得成效，但是二、三線城市房價堅挺甚至上漲。所以即便第四季度宏觀調(diào)控政策可能微調(diào)，但房地產(chǎn)領(lǐng)域從嚴(yán)調(diào)控的基調(diào)不會改變。短期內(nèi)更多地方政府出臺限購措施的可能性不大，但政策的細化、落實和執(zhí)行會有所加強。

開發(fā)企業(yè)會進一步調(diào)整市場策略，尤其是資金或業(yè)績完成壓力大的企業(yè)，促銷力度繼續(xù)增強，降價或呈蔓延之勢。值得注意的是，土地市場的低迷誘使大開發(fā)商可能快速清盤，騰出資金擴大土地儲備，中小開發(fā)商采取跟隨策略將會增多。由于房價下行通道剛剛打開，居民更多是采取繼續(xù)觀望的態(tài)度。

2012年第一季度信貸仍緊

中央對房地產(chǎn)領(lǐng)域嚴(yán)控立場不會松動，即使第一季度是信貸發(fā)放高峰期，但對房地產(chǎn)領(lǐng)域仍舊保持從緊。地方或許根據(jù)自身財政收入對房地產(chǎn)的依賴程度，以及2011年調(diào)控目標(biāo)的完成情況，在某些領(lǐng)域作出調(diào)整。面對依然緊縮的資金環(huán)境，開發(fā)企業(yè)則繼續(xù)加大促銷力度回籠資金，降低庫存。若降價幅度達到滿足限購條件的部分購房者的預(yù)期，他們可能會出手購買。

2012年第二季度購房分化

如果通脹率進一步得到控制，能夠達到預(yù)期目標(biāo)，那么銀根緊縮可能會緩解。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過冷局面，中央調(diào)控政策將適度微調(diào)，調(diào)控的針對性可能會增強，降低“一刀切”的負面影響。地方政府可能會針對本地出現(xiàn)的問題，在政策執(zhí)行上相應(yīng)作出調(diào)整。開發(fā)企業(yè)會在上半年的銷售旺季采取更積極的策略，可能會由更多的暗降變成明降。購房者可能分化，部分購房者結(jié)束觀望狀態(tài)入場交易。

2012年第三季度心態(tài)復(fù)雜

中央的嚴(yán)控基調(diào)不會改變，限購也不會取消。如果地方財政吃緊，又沒有可替代的資金來源，地方可能會在更大范圍內(nèi)打“擦邊球”，或者在某方面向中央爭取更有利于自身的政策調(diào)整。無論是開發(fā)商還是購房者，都會針對政策面的變化相應(yīng)調(diào)整自身的策略。開發(fā)商會充分評估上半年的銷售狀況，相應(yīng)調(diào)整年初計劃。購房者的選擇余地可能更大，是否出手購買的心態(tài)更復(fù)雜。