-價(jià)格
一季度現(xiàn)拐點(diǎn)大降概率很小
價(jià)格由穩(wěn)趨降,第一季度或現(xiàn)拐點(diǎn)。在整體性量?jī)r(jià)增幅逐步收窄的驅(qū)使下,銷(xiāo)售量的破位將促使銷(xiāo)售價(jià)格的下降,這種勢(shì)頭由一線城市向二、三線城市,城市的邊緣區(qū)域向中心區(qū)域擴(kuò)散。
2011年第四季度小幅下降
年底一般是開(kāi)發(fā)企業(yè)各種款項(xiàng)的結(jié)算、資金支付密集的時(shí)期,也是第二年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制訂期,上年各項(xiàng)任務(wù)的完成情況會(huì)在很大程度上影響下一年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定。預(yù)計(jì)大開(kāi)發(fā)商會(huì)率先選擇性降價(jià),降低庫(kù)存的同時(shí)試探市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的反應(yīng)程度。如果反應(yīng)良好,進(jìn)一步以價(jià)換量的概率增大,部分中小開(kāi)發(fā)商將會(huì)跟進(jìn)??傮w上絕對(duì)價(jià)格將會(huì)小幅下降,但是大幅降價(jià)的概率很小。
2012年第一季度拐點(diǎn)顯現(xiàn)
受春節(jié)假期的影響,市場(chǎng)價(jià)格將總體保持平穩(wěn),拉鋸狀態(tài)將持續(xù)一段時(shí)間。二、三線城市價(jià)格增幅將會(huì)收窄,同比增幅下降的城市繼續(xù)增多。一線城市絕對(duì)價(jià)格下降的態(tài)勢(shì)將持續(xù),但是降幅不會(huì)很大,試探性降價(jià)、權(quán)衡降價(jià)可能是市場(chǎng)主導(dǎo)。開(kāi)發(fā)企業(yè)在第一季度獲得信貸資金的多寡將會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生較大影響,信貸資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域偏緊態(tài)勢(shì)難以改觀,價(jià)格拐點(diǎn)很可能在第一季度顯現(xiàn)。
2012年第二季度老盤(pán)大降
2009年以來(lái),高漲的房地產(chǎn)投資增幅、新開(kāi)工面積增幅始終在高位運(yùn)行,開(kāi)發(fā)商庫(kù)存量快速增加。為消化庫(kù)存,降低資金壓力,預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)企業(yè)在第二季度會(huì)加大推盤(pán)力度,新盤(pán)定價(jià)更趨合理,老盤(pán)降價(jià)的幅度將更大,從而爭(zhēng)取上半年的業(yè)績(jī)。絕對(duì)價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。如果短期內(nèi)整體降幅太大,市場(chǎng)將產(chǎn)生更大的期望。所以,整體性降價(jià)幅度有限。
2012年第三季度價(jià)格趨穩(wěn)
如果政策面仍舊嚴(yán)控,開(kāi)發(fā)企業(yè)融資困難,尤其是信貸資金不能滿足需求,加之上半年銷(xiāo)售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話,那么降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大,降價(jià)幅度會(huì)更深。如果上半年銷(xiāo)售能夠緩解資金壓力,那么整體價(jià)格將趨穩(wěn),維持第二季度以來(lái)的價(jià)格狀況的可能性較大。
-銷(xiāo)售
庫(kù)存壓力增大推盤(pán)速度降低
總體將呈下滑,其間或有波動(dòng)。初步推測(cè):2011年第四季度至2012年,由于2009年、2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng),房地產(chǎn)庫(kù)存壓力增大,推盤(pán)速度會(huì)降低。
2011年第四季度短暫回升
預(yù)計(jì)商品住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額在進(jìn)一步下滑后,為消化庫(kù)存,在資金鏈緊張和業(yè)績(jī)要求的雙重壓力下,以價(jià)換量開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步增多,銷(xiāo)量可能會(huì)短暫回升。
2012年第一季度再次下滑
預(yù)計(jì)銷(xiāo)售量的增幅將進(jìn)一步下滑,同比增幅可能會(huì)低于2011年同期,市場(chǎng)更加膠著。季度末如果市場(chǎng)價(jià)格能夠達(dá)到部分購(gòu)房者的預(yù)期,則會(huì)促使銷(xiāo)量一定程度地增加,限購(gòu)政策不太嚴(yán)格的二、三線城市的表現(xiàn)會(huì)更突出一些。
2012年第二季度決定業(yè)績(jī)
第二季度是傳統(tǒng)的旺季,也是上半年業(yè)績(jī)的決定性時(shí)段。預(yù)計(jì)為完成上半年的業(yè)績(jī)目標(biāo),開(kāi)發(fā)企業(yè)的促銷(xiāo)手段將會(huì)更加豐富,力度也會(huì)更大,若市場(chǎng)回應(yīng)積極則銷(xiāo)量將有所提升。在限購(gòu)城市,銷(xiāo)量增加是否滿足以價(jià)換量的要求,很大程度上取決于有購(gòu)買(mǎi)力的需求者是否符合購(gòu)買(mǎi)條件。
2012年第三季度銷(xiāo)量放大
如果市場(chǎng)拐點(diǎn)在第二季度出現(xiàn),將有利于刺激市場(chǎng)銷(xiāo)量的上升,市場(chǎng)活躍程度將提高,更多的剛性需求者將進(jìn)入市場(chǎng),形成對(duì)市場(chǎng)價(jià)格一定程度的支撐。如果上半年銷(xiāo)量不理想,則第三季度整體性價(jià)格下降幅度較大,銷(xiāo)量將會(huì)在第三季度放大。
來(lái)源:京華時(shí)報(bào) 編輯:馮媛