政策高壓之下，向來價格堅挺的豪宅市場出現下行跡象?！督洕鷧⒖紙蟆酚浾哒{查發(fā)現，近期一線城市多個豪宅項目開始松動降價。業(yè)內人士認為，銷售壓力下的“以價換量”已延伸至豪宅市場，凸顯多數房企資金面惡化，并強化了樓市將迎來新一輪降價促銷潮的信號。

市場

多個豪宅項目價格開始松動

當住宅市場遭遇持續(xù)從嚴的宏觀調控政策而逐漸下行時，豪宅市場也開始出現松動跡象。

日前，奧園地產宣布，公司正與獨立本公司及其關聯(lián)人士的第三方，就出售北京長安8號51%權益接洽并進行磋商“長安8號”地處北京CBD核心區(qū)域，曾經“四度易主”，此番拋售股權不由引發(fā)業(yè)界對其資金鏈的擔憂。

隨后，盡管奧園首席財務官林錦堂否認了項目出售是因公司現金流的問題。但根據奧園地產3月份公布的2011年報，公司流動資產“銀行結余及現金”部分為8.77億元，與2010年22.03億元同比下降60%。公司流動負債中“短期銀行借款”為26 .16億元，與2010年13 .60億元同比上升48%。同時，流動比率由2010年2.0下降至1.5。

據悉，長安8號在2010年一季度面市后，回籠資金不足10億元，至今也未啟動第二期銷售。而該項目所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，總計約30億元。這個著名的豪宅項目如今被媒體稱為“燙手山芋”。

奧園地產負責人公開表示，盡管長安8號項目地段優(yōu)越，稀缺性明顯。但由于北京是受調控影響比較明顯的區(qū)域之一，在當前大環(huán)境下希望通過這次股權轉讓，將公司的投資布局有所調整。“未來主要布局在一些受政策環(huán)境影響比較小、剛性需求比較大的城市?！?/p>

記者發(fā)現，一線城市近期關于豪宅項目松動降價的消息頻頻傳出。上海陸家嘴頂級豪宅之一新鴻基凱旋濱江園3月23日開盤均價16萬元/平方米，而非之前業(yè)界猜測的天價30萬元，低于鄰居湯臣一品17萬/平方米在售價格。佘山別墅區(qū)招商佘山瓏原近期推出20套低特價疊加和聯(lián)排別墅，主體7折到8折。上海兩大豪宅區(qū)一個“低價開盤”，一個特價房促銷。

3月份，深圳豪宅市場價格同樣在下調，單價“萬元起降”。中國房產信息集團黃丹告訴《經濟參考報》記者，銷售壓力迫使豪宅開始以價換量，近期龍頭企業(yè)在豪宅項目上營銷動作頻頻，上半年“去存貨、搶現金”將成為一線房企銷售主基調?！耙环矫嬉詢r換量，爭得客源和現金，一方面為未來進一步擴張做戰(zhàn)略準備?！?/p>

另外，黃丹介紹說：“近期改善型客戶在開發(fā)商促銷下緩步入市。2月多個城市改善型產品占據銷售排行榜前列，主要是近郊經濟型別墅項目，價格屬于中檔。相較市中心總價高面積小，這些項目總價適中，相對性價比較高，吸引改善型需求入市?！?/p>

資金

上市房企負債率達10年高點

在豪宅項目促銷降價增多的背后，上市房企的日子越發(fā)難過。年報數據顯示，在目前已披露2011年業(yè)績的房地產上市公司中，負債率高企和資金鏈進一步緊繃現象愈加明顯。業(yè)內分析認為，這種趨勢將在今年一季度得到進一步強化。

從資產負債率來看，北京中原市場研究部統(tǒng)計數據顯示，截至3月22日，已披露年報的37家上市房企的負債水平明顯上漲，總負債額度達到了5216億元，比之前一年的3786億上漲了37.8%。負債率也有明顯上漲，2011年平均已經達到了72.3%，為近10年來最高。報告認為，往年房企可依靠高房價和由此帶來的現金流緩解高負債的壓力。但2011年嚴厲的調控導致的越來越慘淡的經營狀況正將一批地產企業(yè)逼入絕境，其籌錢的多條通道卻不斷遭遇封堵。

從現金流狀況來看，W IN D數據顯示，截至3月25日，按照申萬一級行業(yè)分類，兩市已有共計48家房地產上市公司公布了2011年年報。截至2011年末，這48家上市公司的經營活動現金流量凈額為-124.5億元，其中，億城股份、首開股份等房企經營活動現金流量凈額同比持續(xù)減少。截至2011年末，48家房企現金及現金等價物凈減少了42 .6億元，而去年同期則凈增加了20.6億元。

今年一季度全國房地產開發(fā)企業(yè)資金狀況可能進一步惡化。上海易居房地產研究院一份最新的研究報告認為，根據2012年1至2月份房地產市場開發(fā)與銷售數據，除去季節(jié)性因素的影響，商品房銷售仍會同比下降，預計2012年一季度，房地產開發(fā)企業(yè)資金緊張的問題將會惡化，可能接近甚至低于2008年水平。

在銷售不暢、資金吃緊的情況下，多數房企放緩拿地進程并在融資市場頻頻發(fā)力。根據中國指數研究院最新的一份研究報告，最近幾個星期，重點監(jiān)測房企掀起了融資小高潮，中海、雅居樂、新鴻基、九龍倉、碧桂園等港股企業(yè)通過股權和發(fā)債進行融資，而萬科、首開等A股房企受政策影響主要通過信托和貸款進行融資。

北京中原市場研究總監(jiān)張大偉告訴《經濟參考報》記者，調控壓力大，房企業(yè)績分化，庫存增加、利潤減少成普遍現象。在現金為王的形勢下，上市房企需要降價換量。雖然目前銀行對首套房購房貸款出現了下調利率，但是開發(fā)貸等依然偏緊，企業(yè)要想更好發(fā)展依然需要以價換量。