在供應(yīng)土地時,不要做房價推高的“推手”,而要做穩(wěn)定房價的“砝碼”。政府推出的土地樓面價格應(yīng)不超過當(dāng)期房價的1/3
第二是土地調(diào)控。這里分三個層面,一是保障房的土地供應(yīng)要保障;二是普通商品房的土地供應(yīng)要滿足;三是高端商品房的土地供應(yīng)要有一定的限度??偠灾?,政府在供應(yīng)土地時,不要做房價推高的“推手”,而要做穩(wěn)定房價的“砝碼”。政府推出的土地樓面價格應(yīng)不超過當(dāng)期房價的1/3。
具體來說,政府在土地調(diào)控中可運用多種手段,比如在規(guī)劃上,對城市進(jìn)行多中心、組團(tuán)式布局,分散土地的級差效應(yīng),從而達(dá)到調(diào)控房價的作用;又比如,可以有節(jié)奏地投放儲備的土地來調(diào)控房價;還比如,可以通過對城市容積率的合理分?jǐn)倎碚{(diào)控房價。
第三是力求住房供求的平衡。從供應(yīng)的角度講,城市人均建筑面積應(yīng)在30平方米左右,如果一個城市有1000萬人口,那這個城市造3億平方米的房子,就能基本平衡,這是總的目標(biāo)控制,如果從每年的供應(yīng)量來講,合理的供給量應(yīng)該是房地產(chǎn)投資占這個地方固定資產(chǎn)投資的25%左右,這些年,重慶一直遵循這條原則。從需求的角度講,現(xiàn)在國家出臺一系列關(guān)于限買、限貸、限首付的調(diào)控措施,就是通過控制購買來尋求供求平衡??傊3肿》抗?yīng)的平衡,既可以從供應(yīng)的角度來控制,也可以從需求的角度來控制,也可以雙管齊下,同時從兩個方面來著力。
第四是貨幣政策。由于房地產(chǎn)具有金本位保值的屬性,所以是銀行喜歡的一種抵押品,銀行也就樂于給房產(chǎn)商、老百姓提供資金。我們可以通過調(diào)整銀行的準(zhǔn)備金率、利率、房貸首付比例,以及匯率、限貸等手段,來調(diào)控房地產(chǎn)。
重慶提出“低端有保障,中端有市場,高端有約束”的住房調(diào)控原則,里面就包含稅收的調(diào)節(jié)作用。低端有保障,就是建公租房不收相關(guān)的稅費;中端有市場,就是在稅費方面有適當(dāng)優(yōu)惠;高端有約束,就是對別墅或者高級公寓等豪宅征收房產(chǎn)稅
第五是稅收。通過對房地產(chǎn)生產(chǎn)、交易、持有各個環(huán)節(jié)的不同稅種的征收來實現(xiàn)調(diào)控的目標(biāo),施工環(huán)節(jié)有施工營業(yè)稅;交易環(huán)節(jié)有營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、所得稅等;持有環(huán)節(jié)有房產(chǎn)稅。前不久,重慶與上海在全國率先試點房產(chǎn)稅,在社會上發(fā)揮四方面的功能。
一是健全和完善國家的財稅體系。以前我們國家生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅比較多,財產(chǎn)環(huán)節(jié)的持有稅基本沒有或者很少。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)環(huán)節(jié)持有稅,開征以后對整個國家的財稅體系起一定完善作用。
二是對房價有調(diào)控作用。重慶提出“低端有保障,中端有市場,高端有約束”的住房調(diào)控原則,里面就包含稅收的調(diào)節(jié)作用。所謂低端有保障,就是建公租房不收相關(guān)的稅費;中端有市場,就是在稅費方面有適當(dāng)優(yōu)惠;高端有約束,就是對別墅或者高級公寓等豪宅征收房產(chǎn)稅。
三是房產(chǎn)稅屬于二次分配,有縮小貧富差距的作用。
四是適當(dāng)改變社會住房消費習(xí)慣。對于自住的人,可以達(dá)到適當(dāng)降低居住面積的目的;對于囤房的人,征稅后使其持有成本增加,迫使其增加房屋出租量,使出租房屋供應(yīng)量增加和租房價格下降;對于炒房的,則減緩炒房的預(yù)期。
黃奇帆說,調(diào)控房地產(chǎn)的這五大杠桿,除了貨幣政策地方政府更多的是扮演執(zhí)行角色外,其余四項地方政府都可以主動作為。為此,重慶在上述幾個方面都在積極探索改革,有突破有亮點,只要重慶堅持不懈地干下去,綜合發(fā)揮五大杠桿的作用,重慶房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和“宜居重慶”就能實現(xiàn)。
對重大基礎(chǔ)設(shè)施項目、保障性住房的用地、每平方公里投資強度在50億元以上或是銷售值在80億—100億元以上的工業(yè)項目(主城區(qū)100億以上),土地指標(biāo)要給予保障
黃奇帆還就國土房管工作需要注意的幾個問題提出具體要求。他說,各地要嚴(yán)防違規(guī)用地;對重大基礎(chǔ)設(shè)施項目、保障性住房的用地、每平方公里投資強度在50億元以上或是銷售值在80億—100億元以上的工業(yè)項目(主城區(qū)100億以上),有關(guān)部門在土地指標(biāo)上要給予保障;各地要充分利用土地交易所,發(fā)揮其四大功能:城市資金反哺農(nóng)村的功能,讓偏遠(yuǎn)農(nóng)村分享城市級差地租、縮小“三大差距”的功能,促進(jìn)城鄉(xiāng)要素流動的功能,加快區(qū)縣城市化進(jìn)程的功能;同時還要加大土地整治力度,加強廉政建設(shè)和干部隊伍建設(shè),構(gòu)筑起公平、公正、公開的交易平臺和財務(wù)周轉(zhuǎn)、土地開發(fā)運作、決策批準(zhǔn)“三權(quán)”分離的操作機制。
市領(lǐng)導(dǎo)王洪華、凌月明、楊天怡參加會議。
來源:重慶日報 編輯:鄧京荊