江北嘴中央商務(wù)區(qū) 首席記者 鐘志兵 攝

近兩年重慶甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量　商報(bào)圖形 劉穎 制

商報(bào)記者 程心 張凱

35萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓于去年集中上市，一場(chǎng)高空中的“暗戰(zhàn)”已在重慶各大商務(wù)中心和房企間悄然升級(jí)。根據(jù)第一太平戴維斯、戴德梁行、仲量聯(lián)行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：2014年，重慶迎來(lái)了34.6萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓上市，占到了重慶甲級(jí)寫字樓70萬(wàn)平米總存量的一半，創(chuàng)下了歷史新高。2015年，這一數(shù)據(jù)將再度被刷新：第一太平戴維斯預(yù)計(jì)今年將有近10棟新甲級(jí)寫字樓入市，體量超過(guò)85萬(wàn)平方米。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，寫字樓一年以上的招租期，再加上供應(yīng)量的集中釋放，將使得甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在短期內(nèi)難以“吃飽”。

動(dòng)態(tài) 去年35萬(wàn)平方米新樓上市

上周，從事房地產(chǎn)咨詢工作的何先生時(shí)隔兩年之后又飛到了重慶，這是他十年內(nèi)第三次來(lái)渝?！暗谝桓邩怯謸Q名字了，五六十層以上的摩天樓也多了。”此次來(lái)渝，何先生最大的體會(huì)就是，重慶的寫字樓正在快速地“長(zhǎng)高”、“長(zhǎng)密”。

最近一周，第一太平戴維斯、戴德梁行、仲量聯(lián)行等三大知名房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)先后發(fā)布了重慶樓市的年度報(bào)告，并不約而同地關(guān)注到了甲級(jí)寫字樓供應(yīng)井噴的狀況。三大機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)則印證了何先生對(duì)本土寫字樓的感受。

綜合三大機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2014年入市（交房使用）的四級(jí)寫字樓共有6棟，分別為企業(yè)天地5號(hào)樓，企業(yè)天地8號(hào)樓，威斯汀寫字樓，海航保利國(guó)際，融恒時(shí)代，金融城2號(hào)T2，總供應(yīng)體量超過(guò)了34.6萬(wàn)平方米。

“一年之內(nèi)，就有近35萬(wàn)平方米的新樓上市。目前，重慶甲級(jí)寫字樓的總存量（拿銷售許可證未售）一共才70多萬(wàn)平方米，這意味著去年上市的新樓占到了市場(chǎng)總量的一半?！钡禺a(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)領(lǐng)域盛景董事張?chǎng)握f(shuō)，只能用“供應(yīng)井噴”來(lái)形容去年重慶甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)。

2015年，更大的供應(yīng)量還將“洶涌而來(lái)”?！澳壳爸貞c甲級(jí)寫字樓數(shù)量已經(jīng)達(dá)到22棟，而預(yù)計(jì)在2015年，會(huì)有近10棟新甲級(jí)寫字樓入市，體量超過(guò)85萬(wàn)平米，其中一半將來(lái)自新興的江北嘴?！钡谝惶酱骶S斯華西區(qū)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部高級(jí)助理董事羅元均告訴記者，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈。

區(qū)域 解放碑江北嘴隔江“暗戰(zhàn)”

眾所周知，配置高、地段好、價(jià)格高是甲級(jí)寫字樓的三大特征。而在甲級(jí)寫字樓的分布區(qū)域上，同為中央商務(wù)區(qū)且僅一江之隔的解放碑、江北嘴成為兩大熱點(diǎn)區(qū)域。

張?chǎng)胃嬖V記者，據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前解放碑共有寫字樓開(kāi)發(fā)總量（已售+存量+在建）約120萬(wàn)平方米，其中，甲級(jí)寫字樓占80萬(wàn)平方米左右，項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)7棟左右。而根據(jù)渝中區(qū)發(fā)改委的消息，渝中區(qū)未來(lái)將在解放碑片區(qū)規(guī)劃300萬(wàn)平方米的高端商務(wù)載體，其中有很大一部分會(huì)是甲級(jí)寫字樓。未來(lái)5年內(nèi)，還將有80萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓在解放碑亮相，屆時(shí)，整個(gè)解放碑片區(qū)的甲級(jí)寫字樓體量將達(dá)近200萬(wàn)平方米。

相比之下，作為新型片區(qū)的江北嘴，在建項(xiàng)目幾乎全是甲級(jí)寫字樓。昨日，記者從北濱路一路開(kāi)車來(lái)到江北嘴中央商務(wù)區(qū)，金融街、金融城、力帆中心、IFS國(guó)金中心……一棟棟甲級(jí)寫字樓鱗次櫛比。江北嘴中央商務(wù)區(qū)相關(guān)工作人員告訴記者，截至目前，江北嘴可交房的甲級(jí)寫字樓已達(dá)174萬(wàn)平方米，按照規(guī)劃，江北嘴核心區(qū)將在2018年建成340萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓。

“供應(yīng)量井噴，重慶商務(wù)中心的格局也在悄然改變。”羅元均說(shuō)，從甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體情況來(lái)看，解放碑、觀音橋目前保持著市場(chǎng)主導(dǎo)地位，占據(jù)市場(chǎng)總量近60%的存量供應(yīng)。不過(guò)，這一局面將在2015年發(fā)生逆轉(zhuǎn)，以江北嘴為代表的新興商務(wù)區(qū)將打破解放碑等老牌商務(wù)區(qū)的“霸主”地位。一場(chǎng)隔江對(duì)峙的“暗戰(zhàn)”，將因?yàn)樾卤P的集中上市而悄然打響。

破局

減免租金升級(jí)軟硬件 拉攏“品牌”客戶

在這場(chǎng)新老商務(wù)區(qū)的“暗戰(zhàn)”中，開(kāi)發(fā)商之前的競(jìng)爭(zhēng)則更為激烈?！澳壳爸貞c在建寫字樓體量龐大，2015~2016年將迎來(lái)集中供應(yīng)期，可見(jiàn)供應(yīng)量接近200萬(wàn)平方米，其中承擔(dān)著中西部金融中心職能的渝中區(qū)和江北區(qū)占比接近九成。”戴德梁行重慶公司總經(jīng)理江冰河告訴記者，作為直轄市，重慶對(duì)于甲級(jí)寫字樓的需求量應(yīng)在200萬(wàn)平方米以上。今明兩年的集中供應(yīng)，在緩解高端物業(yè)緊缺局面的同時(shí)也必將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，令全市寫字樓租金承壓。

統(tǒng)計(jì)顯示，由于供應(yīng)量的集中釋放，重慶甲級(jí)寫字樓去年有36.8%的體量都未能實(shí)現(xiàn)招租?！皟r(jià)格優(yōu)惠、減免租金，這是甲級(jí)寫字樓招徠客戶最主要的手段。”羅元均說(shuō)，與其他物業(yè)不同的是，甲級(jí)寫字樓對(duì)于“優(yōu)質(zhì)客戶”的爭(zhēng)奪則更為激烈。“五百?gòu)?qiáng)企業(yè)、知名的金融機(jī)構(gòu)，以及領(lǐng)事館等具有‘品牌’效應(yīng)的機(jī)構(gòu)和企業(yè)是我們的首選?！敝貞c某甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人周先生告訴記者，為了引進(jìn)一家領(lǐng)事館，他們不僅減免了幾個(gè)月的租金，甚至還補(bǔ)貼了部分“裝修費(fèi)”?！皼](méi)有人愿意做虧本買賣，這些優(yōu)質(zhì)客戶是我們攬客的招牌，可以帶來(lái)更多的客戶，同時(shí)提升寫字樓的附加值?！敝芟壬f(shuō)。

“除了價(jià)格之外，項(xiàng)目軟硬件設(shè)施的打造也是其能否突圍的關(guān)鍵?！苯痈嬖V記者，戴德梁行市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果顯示，最近兩年上市的甲級(jí)寫字樓無(wú)論在硬件還是軟件方面都已逐步與國(guó)際接軌。

“以前，甲級(jí)寫字樓拼的是電梯、大堂、車庫(kù)等硬件設(shè)置?，F(xiàn)在，在硬件都已達(dá)到頂級(jí)水平之后，寫字樓拼的就是服務(wù)、管理等軟件的設(shè)置?！苯诱f(shuō)，以物業(yè)管理為例，兩年前，大部分甲級(jí)寫字樓都用的自有物業(yè)。而在去年上市的甲級(jí)寫字樓中，有1/3都引進(jìn)了國(guó)際上的專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

以去年上市的海航保利為例，該寫字樓內(nèi)不僅引入了戴德梁行作為物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，還在寫字樓內(nèi)設(shè)置了員工餐廳、便利店、高端俱樂(lè)部等，以此滿足入駐企業(yè)的各種“軟性需求”。

探路

短期競(jìng)爭(zhēng)加劇 房企錯(cuò)位“突圍”

“高供應(yīng)、低去化、高庫(kù)存、價(jià)格下行是當(dāng)下寫字樓市場(chǎng)的幾大趨勢(shì)，而作為其中高端產(chǎn)品的甲級(jí)寫字樓，這一趨勢(shì)將更加明顯?！本暳⑿蓄檰?wèn)機(jī)構(gòu)分析師王晰宇表示，在這樣的行情下，甲級(jí)寫字樓迎來(lái)如此大的體量入市，必將帶來(lái)短期內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，他表示，面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，各大房企也應(yīng)早制定相應(yīng)的突圍策略。

首先，要科學(xué)制定推盤節(jié)奏。王晰宇表示，在制定推盤計(jì)劃時(shí)，要考慮周邊寫字樓的推盤情況，不要盲目放量，造成內(nèi)耗，而要把握好節(jié)奏推出產(chǎn)品，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。此外，在營(yíng)銷策略上，房企也要自尋特色突圍。王晰宇舉例道，例如，目前就有甲級(jí)寫字樓打出使館級(jí)總部大樓的招牌，不惜免費(fèi)為各國(guó)領(lǐng)事館提供駐地，提升大樓檔次的同時(shí)，也更容易獲得外資企業(yè)的青睞。還有一些甲級(jí)寫字樓直接打出“訂制級(jí)總部大樓”的廣告，專門和大企業(yè)洽談，為其量身訂制專屬寫字樓，從而大幅推動(dòng)去化量的上升。

“其實(shí)，相比于普通寫字樓，甲級(jí)寫字樓更應(yīng)練好內(nèi)功，比拼內(nèi)力?！睆?chǎng)沃д械?，一是充分擁抱互?lián)網(wǎng)潮流，加入諸如停車庫(kù)智能泊車系統(tǒng)、內(nèi)部公共服務(wù)平臺(tái)等軟實(shí)力，讓客戶真正享受到便捷、高效的物管服務(wù)；二是提高物業(yè)管理水平，將住宅式、酒店式物業(yè)切入寫字樓市場(chǎng)，讓客戶賓至如歸。