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江北嘴中央商務(wù)區(qū) 首席記者 鐘志兵 攝
近兩年重慶甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量 商報(bào)圖形 劉穎 制
商報(bào)記者 程心 張凱
35萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓于去年集中上市,一場(chǎng)高空中的“暗戰(zhàn)”已在重慶各大商務(wù)中心和房企間悄然升級(jí)。根據(jù)第一太平戴維斯、戴德梁行、仲量聯(lián)行發(fā)布的最新數(shù)據(jù),商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn):2014年,重慶迎來(lái)了34.6萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓上市,占到了重慶甲級(jí)寫字樓70萬(wàn)平米總存量的一半,創(chuàng)下了歷史新高。2015年,這一數(shù)據(jù)將再度被刷新:第一太平戴維斯預(yù)計(jì)今年將有近10棟新甲級(jí)寫字樓入市,體量超過(guò)85萬(wàn)平方米。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示,寫字樓一年以上的招租期,再加上供應(yīng)量的集中釋放,將使得甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在短期內(nèi)難以“吃飽”。
動(dòng)態(tài) 去年35萬(wàn)平方米新樓上市
上周,從事房地產(chǎn)咨詢工作的何先生時(shí)隔兩年之后又飛到了重慶,這是他十年內(nèi)第三次來(lái)渝?!暗谝桓邩怯謸Q名字了,五六十層以上的摩天樓也多了。”此次來(lái)渝,何先生最大的體會(huì)就是,重慶的寫字樓正在快速地“長(zhǎng)高”、“長(zhǎng)密”。
最近一周,第一太平戴維斯、戴德梁行、仲量聯(lián)行等三大知名房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)先后發(fā)布了重慶樓市的年度報(bào)告,并不約而同地關(guān)注到了甲級(jí)寫字樓供應(yīng)井噴的狀況。三大機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)則印證了何先生對(duì)本土寫字樓的感受。
綜合三大機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù),商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),2014年入市(交房使用)的四級(jí)寫字樓共有6棟,分別為企業(yè)天地5號(hào)樓,企業(yè)天地8號(hào)樓,威斯汀寫字樓,海航保利國(guó)際,融恒時(shí)代,金融城2號(hào)T2,總供應(yīng)體量超過(guò)了34.6萬(wàn)平方米。
“一年之內(nèi),就有近35萬(wàn)平方米的新樓上市。目前,重慶甲級(jí)寫字樓的總存量(拿銷售許可證未售)一共才70多萬(wàn)平方米,這意味著去年上市的新樓占到了市場(chǎng)總量的一半?!钡禺a(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)領(lǐng)域盛景董事張?chǎng)握f(shuō),只能用“供應(yīng)井噴”來(lái)形容去年重慶甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)。
2015年,更大的供應(yīng)量還將“洶涌而來(lái)”?!澳壳爸貞c甲級(jí)寫字樓數(shù)量已經(jīng)達(dá)到22棟,而預(yù)計(jì)在2015年,會(huì)有近10棟新甲級(jí)寫字樓入市,體量超過(guò)85萬(wàn)平米,其中一半將來(lái)自新興的江北嘴?!钡谝惶酱骶S斯華西區(qū)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部高級(jí)助理董事羅元均告訴記者,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈。
區(qū)域 解放碑江北嘴隔江“暗戰(zhàn)”
眾所周知,配置高、地段好、價(jià)格高是甲級(jí)寫字樓的三大特征。而在甲級(jí)寫字樓的分布區(qū)域上,同為中央商務(wù)區(qū)且僅一江之隔的解放碑、江北嘴成為兩大熱點(diǎn)區(qū)域。
張?chǎng)胃嬖V記者,據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,目前解放碑共有寫字樓開(kāi)發(fā)總量(已售+存量+在建)約120萬(wàn)平方米,其中,甲級(jí)寫字樓占80萬(wàn)平方米左右,項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)7棟左右。而根據(jù)渝中區(qū)發(fā)改委的消息,渝中區(qū)未來(lái)將在解放碑片區(qū)規(guī)劃300萬(wàn)平方米的高端商務(wù)載體,其中有很大一部分會(huì)是甲級(jí)寫字樓。未來(lái)5年內(nèi),還將有80萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓在解放碑亮相,屆時(shí),整個(gè)解放碑片區(qū)的甲級(jí)寫字樓體量將達(dá)近200萬(wàn)平方米。
相比之下,作為新型片區(qū)的江北嘴,在建項(xiàng)目幾乎全是甲級(jí)寫字樓。昨日,記者從北濱路一路開(kāi)車來(lái)到江北嘴中央商務(wù)區(qū),金融街、金融城、力帆中心、IFS國(guó)金中心……一棟棟甲級(jí)寫字樓鱗次櫛比。江北嘴中央商務(wù)區(qū)相關(guān)工作人員告訴記者,截至目前,江北嘴可交房的甲級(jí)寫字樓已達(dá)174萬(wàn)平方米,按照規(guī)劃,江北嘴核心區(qū)將在2018年建成340萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓。
“供應(yīng)量井噴,重慶商務(wù)中心的格局也在悄然改變。”羅元均說(shuō),從甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體情況來(lái)看,解放碑、觀音橋目前保持著市場(chǎng)主導(dǎo)地位,占據(jù)市場(chǎng)總量近60%的存量供應(yīng)。不過(guò),這一局面將在2015年發(fā)生逆轉(zhuǎn),以江北嘴為代表的新興商務(wù)區(qū)將打破解放碑等老牌商務(wù)區(qū)的“霸主”地位。一場(chǎng)隔江對(duì)峙的“暗戰(zhàn)”,將因?yàn)樾卤P的集中上市而悄然打響。
破局
減免租金升級(jí)軟硬件 拉攏“品牌”客戶
在這場(chǎng)新老商務(wù)區(qū)的“暗戰(zhàn)”中,開(kāi)發(fā)商之前的競(jìng)爭(zhēng)則更為激烈?!澳壳爸貞c在建寫字樓體量龐大,2015~2016年將迎來(lái)集中供應(yīng)期,可見(jiàn)供應(yīng)量接近200萬(wàn)平方米,其中承擔(dān)著中西部金融中心職能的渝中區(qū)和江北區(qū)占比接近九成。”戴德梁行重慶公司總經(jīng)理江冰河告訴記者,作為直轄市,重慶對(duì)于甲級(jí)寫字樓的需求量應(yīng)在200萬(wàn)平方米以上。今明兩年的集中供應(yīng),在緩解高端物業(yè)緊缺局面的同時(shí)也必將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),令全市寫字樓租金承壓。
統(tǒng)計(jì)顯示,由于供應(yīng)量的集中釋放,重慶甲級(jí)寫字樓去年有36.8%的體量都未能實(shí)現(xiàn)招租?!皟r(jià)格優(yōu)惠、減免租金,這是甲級(jí)寫字樓招徠客戶最主要的手段。”羅元均說(shuō),與其他物業(yè)不同的是,甲級(jí)寫字樓對(duì)于“優(yōu)質(zhì)客戶”的爭(zhēng)奪則更為激烈。“五百?gòu)?qiáng)企業(yè)、知名的金融機(jī)構(gòu),以及領(lǐng)事館等具有‘品牌’效應(yīng)的機(jī)構(gòu)和企業(yè)是我們的首選?!敝貞c某甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人周先生告訴記者,為了引進(jìn)一家領(lǐng)事館,他們不僅減免了幾個(gè)月的租金,甚至還補(bǔ)貼了部分“裝修費(fèi)”?!皼](méi)有人愿意做虧本買賣,這些優(yōu)質(zhì)客戶是我們攬客的招牌,可以帶來(lái)更多的客戶,同時(shí)提升寫字樓的附加值?!敝芟壬f(shuō)。
“除了價(jià)格之外,項(xiàng)目軟硬件設(shè)施的打造也是其能否突圍的關(guān)鍵?!苯痈嬖V記者,戴德梁行市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果顯示,最近兩年上市的甲級(jí)寫字樓無(wú)論在硬件還是軟件方面都已逐步與國(guó)際接軌。
“以前,甲級(jí)寫字樓拼的是電梯、大堂、車庫(kù)等硬件設(shè)置?,F(xiàn)在,在硬件都已達(dá)到頂級(jí)水平之后,寫字樓拼的就是服務(wù)、管理等軟件的設(shè)置?!苯诱f(shuō),以物業(yè)管理為例,兩年前,大部分甲級(jí)寫字樓都用的自有物業(yè)。而在去年上市的甲級(jí)寫字樓中,有1/3都引進(jìn)了國(guó)際上的專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
以去年上市的海航保利為例,該寫字樓內(nèi)不僅引入了戴德梁行作為物業(yè)管理機(jī)構(gòu),還在寫字樓內(nèi)設(shè)置了員工餐廳、便利店、高端俱樂(lè)部等,以此滿足入駐企業(yè)的各種“軟性需求”。
探路
短期競(jìng)爭(zhēng)加劇 房企錯(cuò)位“突圍”
“高供應(yīng)、低去化、高庫(kù)存、價(jià)格下行是當(dāng)下寫字樓市場(chǎng)的幾大趨勢(shì),而作為其中高端產(chǎn)品的甲級(jí)寫字樓,這一趨勢(shì)將更加明顯?!本暳⑿蓄檰?wèn)機(jī)構(gòu)分析師王晰宇表示,在這樣的行情下,甲級(jí)寫字樓迎來(lái)如此大的體量入市,必將帶來(lái)短期內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)加劇,他表示,面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì),各大房企也應(yīng)早制定相應(yīng)的突圍策略。
首先,要科學(xué)制定推盤節(jié)奏。王晰宇表示,在制定推盤計(jì)劃時(shí),要考慮周邊寫字樓的推盤情況,不要盲目放量,造成內(nèi)耗,而要把握好節(jié)奏推出產(chǎn)品,避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。此外,在營(yíng)銷策略上,房企也要自尋特色突圍。王晰宇舉例道,例如,目前就有甲級(jí)寫字樓打出使館級(jí)總部大樓的招牌,不惜免費(fèi)為各國(guó)領(lǐng)事館提供駐地,提升大樓檔次的同時(shí),也更容易獲得外資企業(yè)的青睞。還有一些甲級(jí)寫字樓直接打出“訂制級(jí)總部大樓”的廣告,專門和大企業(yè)洽談,為其量身訂制專屬寫字樓,從而大幅推動(dòng)去化量的上升。
“其實(shí),相比于普通寫字樓,甲級(jí)寫字樓更應(yīng)練好內(nèi)功,比拼內(nèi)力?!睆?chǎng)沃д械?,一是充分擁抱互?lián)網(wǎng)潮流,加入諸如停車庫(kù)智能泊車系統(tǒng)、內(nèi)部公共服務(wù)平臺(tái)等軟實(shí)力,讓客戶真正享受到便捷、高效的物管服務(wù);二是提高物業(yè)管理水平,將住宅式、酒店式物業(yè)切入寫字樓市場(chǎng),讓客戶賓至如歸。