■記者手記

撲朔迷離四月天

雖然傳統(tǒng)的樓市“小陽春”沒有如期而至，但4月樓市依然總體表現(xiàn)出回暖態(tài)勢。4月18日至24日一周，上海樓市共成交2979套房源，商品住宅成交均價首次突破3萬元/平方米，這被業(yè)內(nèi)視為調(diào)控效應(yīng)的減弱，樓市的又一次回暖。然而中國證券報記者實地走訪和分析卻能夠得出另一番體會，四月“陽春”背后或許隱藏著更多秘密。

上周以來，上海眾多中低端項目齊現(xiàn)“熱銷”行情。浦東的明星樓盤中海御景熙岸，一口氣開出300多套房源，曾掀起一陣排隊高潮，銷售人員甚至稱有些購房者是通宵排隊。但實地了解卻發(fā)現(xiàn)該盤當日真正售出的只是60余套房源，并不能稱為真正的熱銷。而另一個位于外環(huán)的寶山區(qū)某知名大盤，本周末即將加推房源，上周末正在加緊蓄客，銷售人員宣稱積累了大量客戶。中國證券報記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，并沒有原先預(yù)想中的熙熙攘攘的火熱場景，只有零散的客戶看房，現(xiàn)場的銷售人員數(shù)量甚至超過了客戶。

按照之前上海市本地規(guī)定，新樓盤只可以自由向下調(diào)低售價，如果要上調(diào)售價，則需要得到房管部門的審批通過，這與“一房一價”實質(zhì)意義相同。但此用來遏制開發(fā)商亂漲價的“一房一價”政策措施，還沒等到5月1日開始實施，就已經(jīng)開始遭遇化解。以中海御景熙岸為例，網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示此次銷售的房源價格為26000－30400元／平方米，但該盤開盤后實際報出的價格為21000元／平方米左右。業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商為了避免行情好轉(zhuǎn)時提價遇阻，申報預(yù)售許可證時故意大幅報高價格，預(yù)留出足夠的上調(diào)空間，形成了網(wǎng)上報價與實際售價的巨大差異。

即便是被業(yè)界視為豪宅回暖之標志的上海紫園，近期也開始遭遇質(zhì)疑。上海紫園上周一舉成交了34棟獨棟別墅，成交面積合計約1.77萬平方米，成交均價超過10萬元／平方米。德佑地產(chǎn)的分析報告稱，上海紫園上周的成交量，超過了該項目2009年和2010年的總和。另據(jù)了解，上海紫園上周售出的這34棟別墅是在一天之內(nèi)集中成交的，如此多單價超過10萬元／平方米的獨棟別墅被整體購買顯然可能性也不大。

有分析師分析，上海紫園的集中成交，可能是由于信托融資的資產(chǎn)抵押。不久前中凱置地就用這樣的手法，抵押中凱曼荼園的部分在建別墅，謀融資7億元。如果上海紫園確為抵押，此次成交的34套別墅就可以融資約18億元。業(yè)內(nèi)人士分析，這表明開發(fā)商寧愿高利率借錢也不愿降價賣房，一方面是目前資金壓力并不是太大，二是仍寄希望于后市能夠回暖。

豪宅未必真熱銷，中低端住宅銷售情況分化，在四月樓市回暖的背后，更多的仍是觀望與忐忑，未來供需雙方心理的博弈繼續(xù)進行，樓市即將在這種博弈中呈現(xiàn)出真正清晰的走勢。（記者萬晶）