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面對“超預(yù)期回暖” 警惕冷暖急轉(zhuǎn)中的樓市風(fēng)險

2012-06-19 11:22:29 來源:新華報業(yè)網(wǎng)
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國家統(tǒng)計局昨天發(fā)布5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,數(shù)據(jù)顯示,5月南京新建商品住宅價格環(huán)比4月持平,這也是繼2011年5月之后,南京新房價格首次環(huán)比止跌持平。而無錫市房價今年4月已經(jīng)環(huán)比止跌,5月依然處于環(huán)比持平的狀態(tài),該市5月房價同比跌幅也從4月時的2%縮小至1.7%。

成交量的快速回升,是寧、錫等地房價止跌的最大支撐。

“5月宏觀經(jīng)濟下行壓力加大,貨幣政策微調(diào)力度加大,更多城市有意放松調(diào)控,5月多數(shù)城市成交量同、環(huán)比均增長。”中國指數(shù)研究院南京分院高級分析師李相蘭表示,剛性和首次改善置業(yè)需求均在釋放。從監(jiān)測看,房企銷售額5月出現(xiàn)大幅增長,其中萬科、恒大、保利、中海月銷售額均突破100億元。

進入傳統(tǒng)淡季6月,樓市不僅不淡,反而有更“紅”之勢。南京、蘇州、無錫等地均出現(xiàn)雇人排隊、連夜排號、現(xiàn)場搶房等異動現(xiàn)象。

據(jù)365新房中心統(tǒng)計:蘇州6月11日-17日住宅成交3232套,比前一統(tǒng)計周期增加619套,漲幅23.69%;伴隨著部分首改及改善型項目的放量,當(dāng)?shù)刈≌鶅r走勢出現(xiàn)較為明顯的攀升,單日均價水平高至12000元/平方米左右。

剛剛過去的一周,則是限購以來南京樓市最“瘋狂”的一周。在央行降息、多盤熱銷及部分開發(fā)商的漲價“逼”購策略共同刺激下,當(dāng)?shù)刈≌瑔稳照J購量連續(xù)3天創(chuàng)新高,其中17日認購量更是高達591套,達限購以來的單日認購量峰值。11日至17日2310套的認購量,也創(chuàng)下限購以來周認購量的新高。業(yè)內(nèi)認為,“購房潮”已重現(xiàn)樓市。

與此同時,市場對房價的預(yù)期也在產(chǎn)生微妙的變化——

在降息“靴子”落地后,南京新浪樂居針對網(wǎng)友做了一個調(diào)查,66%的網(wǎng)友認為,降息后房價會漲。近日首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)與中國社科院對30個省會城市及5個計劃單列市的城市居民展開房價預(yù)期調(diào)查,結(jié)果顯示,32個城市居民均預(yù)期房價將繼續(xù)上漲,其中包括南京。

“降息最大的影響其實在于心理。”南京林業(yè)大學(xué)社會工作系主任孟祥遠分析說,從目前宏觀經(jīng)濟的運行狀況看,中央進一步刺激消費、擴大內(nèi)需的意圖較為明顯,很多人據(jù)此認為調(diào)控政策已經(jīng)見底,新一輪“降息通道”很可能已經(jīng)打開。加上國家繼續(xù)鼓勵對首套房置業(yè)者給予房貸利率優(yōu)惠,種種刺激政策改變了老百姓的預(yù)期,一些觀望者因為害怕錯過“底部”而陸續(xù)出手。“盡管開發(fā)商不相信一兩次降息就能讓房價反轉(zhuǎn),但他們顯然樂于順應(yīng)‘民意’加速推房,跑量回款?!?/span>

北京中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉則分析,本輪調(diào)控并未消解促使房地產(chǎn)價格上漲的根本因素,地方政府對土地財政的依賴還是存在,調(diào)控只是暫時放緩了房價上漲趨勢,加上近期部分地區(qū)傳出樓市微調(diào)的信息,市民對房價上漲預(yù)期難免加強。

在這種預(yù)期下,未來房價似乎不漲也難,但是房價上升推高通脹水平,卻是誰也不愿意看到的。

上海道置投資管理有限公司副總經(jīng)理邵雪松表示,要警惕冷暖急轉(zhuǎn)之中的樓市風(fēng)險。邵雪松分析說,差別化政策嚴(yán)格控制投資和投機購房需求,所以,此輪調(diào)控的總基調(diào)并沒有改變,限購政策這條底線還沒有放松的跡象。另外,一些高庫存的房企壓力依然不小,而剛需入市無法快速消化較大戶型,因此今年去庫存仍然是主流。特別是前期土地放量的部分三四線城市,相對于低迷的購買力,后市供應(yīng)壓力依然很大。

“近期成交量的提升雖讓樓市站穩(wěn),但還不足以扭轉(zhuǎn)市場趨勢?!狈治鋈耸空J為。

無論如何,市場的周期性變化無法避免,但要保證整個房地產(chǎn)體系的健康穩(wěn)定發(fā)展,避免房價再次出現(xiàn)報復(fù)性反彈,在合理引導(dǎo)剛需入市的同時,抑制投資、投機性購房的各項調(diào)控政策仍需堅定地推行。

事實上,5月中下旬以來房地產(chǎn)標(biāo)桿城市成交量的迅速放大,已引起監(jiān)管層高度關(guān)注。

記者昨天獲悉,住建部已著手匯總分析北上廣深等地樓市成交數(shù)據(jù),并據(jù)此對下一階段樓市的走勢進行初步評估。住建部目前的思路是,在房地產(chǎn)價格保持平穩(wěn)的情況下,堅持現(xiàn)有調(diào)控措施;至于針對性的措施,將做好“政策儲備”,及時應(yīng)對市場變化。

住建部有關(guān)人士日前表示,要進一步鞏固調(diào)控成果,努力促進三個“合理回歸”:一是促進地方政府心態(tài)的回歸,逐步減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴;二是促進開發(fā)企業(yè)心態(tài)的回歸,回歸到售價與投入和合理的利潤相匹配;三是促進購房者心態(tài)的回歸,一方面要保證居民合理的自住性需求,另一方面要對投資、投機需求繼續(xù)保持高壓態(tài)勢,打消其通過房地產(chǎn)投資實現(xiàn)財富快速增值的目的。

同時,央行6月12日已下發(fā)172號特急文件,要求各商業(yè)銀行對于購房按揭貸款優(yōu)惠下限以七折為底線。此前,北京、上海等一線城市的商業(yè)銀行在降息后,已迫不急待地將首套購房優(yōu)惠利率、首付比例等恢復(fù)至之前的優(yōu)惠水平。無疑,貨幣環(huán)境的寬松化,已令監(jiān)管層對保持樓市調(diào)控成效感受到了壓力。

來源:新華報業(yè)網(wǎng) 編輯:張少虎

編輯:張少虎 標(biāo)簽: 投機性購房 認購 南京樓市 住宅成交 成交量
 
 
 

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