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5月1日,在第五屆中國西部(銀川)房車博覽會上,觀展者正在一處樓盤的沙盤前參觀咨詢。
當日,第五屆中國西部(銀川)房車博覽會也迎來了看房購房的高峰,本次博覽會共展出了區(qū)內(nèi)外30家房地產(chǎn)企業(yè)的50多個項目,其中不少房企打出了低價、環(huán)保、防震等促銷牌,吸引了大批觀展者前往參觀咨詢,目前,博覽會開展的前三天已經(jīng)達成房屋銷售287套左右。記者彭昭之 攝
“‘國五條’出臺之后,確實使房地產(chǎn)市場平靜下來。但由于其中20%差額征稅政策、信貸政策等多項重點政策多地并未真正落實,政策效應有待觀察?!痹〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林是在日前社科院舉行的2013中國房地產(chǎn)高峰論壇上做出上述表述。
對此,多位專家認為,由于多地地方政府落實“國五條”有偏差,應警惕政策效應減弱后的報復性反彈風險。因此,為避免累積的自住需求爆發(fā)性釋放,防止房價大幅反彈,應盡快擴大房產(chǎn)稅試點,增加持有環(huán)節(jié)稅費。
樓市調(diào)控博弈升級多地細則僅“一句話”
“中央是政策的調(diào)控主體,地方是調(diào)控環(huán)節(jié)的執(zhí)行主體。但由于兩級政府在調(diào)控中的不同政策訴求,出現(xiàn)了少數(shù)城市傾向在中央版的基礎上進一步升級,進一步體現(xiàn)行政調(diào)控色彩。另一方面弱化的表現(xiàn)則是,地方在中央原有要求的基礎上,不是平穩(wěn)的傳遞,而是力度明顯減弱,產(chǎn)生了微博版、標題版細則?!敝袊恋乜睖y規(guī)劃院地價所所長趙松說。
3月底,在中央給出的最后期限前,全國多地房地產(chǎn)調(diào)控細則與調(diào)控目標集中落地。但值得注意的是,各地調(diào)控力度并不相同。除了北京細則較細、力度較強外,多個城市落實細則內(nèi)容并不“實在”,甚至杭州、南京等多個地區(qū)出現(xiàn)“一句話”細則。
截至5月2日,共有北京、上海、廣州、深圳、杭州、石家莊、南京、廈門等35個城市發(fā)布了各自的地方細則。其中,對于“國五條”爭議較大、影響較強的20%差額征稅政策,多地采取回避政策。僅提及將嚴格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文(即“新國五條”),并沒有明確提出要執(zhí)行房屋轉讓個人所得稅按“轉讓所得的20%計征”。由于多地沒有具體落實辦法,也使新政落地難度加大。
除此之外,雖然北京、上海、重慶等地明確寫到:“對個人轉讓住房按規(guī)定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的,應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征?!钡刂聊壳?,除北京有實施實例外,其余地區(qū)并未開始執(zhí)行。
國家發(fā)展和改革委員會投資研究所研究員張漢亞認為,地方政府對于“國五條”落實并不積極,其原因在于地方政府對于當?shù)胤康禺a(chǎn)外需及房地產(chǎn)相關稅收等依賴性較大?!胺康禺a(chǎn)調(diào)控表面上是開發(fā)商與購買者之間的價格矛盾、供需矛盾,實際是對土地財政的挑戰(zhàn),調(diào)控更多表現(xiàn)出了中央地方政府的合力?!?/p>
的確,財政部日前公布的數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,全國公共財政收入增長6.9%,比去年同期回落7.8個百分點。其中,中央財政收入同比下降0.2%,而地方財政收入同比增長13 .7%。出現(xiàn)這種情況的主要原因則是房地產(chǎn)交易帶動地方財政收入增長明顯。
在房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種中,契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收收入增幅分別為38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。而這四項稅收合計2575億元,占地方財政收入14.78%。
“這些年地方財政收入增長,主要是房地產(chǎn)市場成交額增加,相關地方稅收相應增加?!鄙缈圃悍康禺a(chǎn)研究室主任倪鵬飛表示,僅針對房地產(chǎn)業(yè)征收的上述五大稅種中,其總收入從2003年的900多億元,暴漲至2012年的1.01萬億元,增幅高達十倍有余。