中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)環(huán)球在線消息：和中國(guó)一樣，西方各國(guó)民眾也面臨房?jī)r(jià)飛漲，政府也一直在思考著如何調(diào)控房?jī)r(jià)。全球范圍內(nèi)自2001年以來(lái)出現(xiàn)了一輪房地產(chǎn)住宅價(jià)格上漲熱潮，這一波房?jī)r(jià)上漲高潮規(guī)模之大、范圍之廣歷史罕見(jiàn)。值得注意的是，這一輪房?jī)r(jià)上漲主要來(lái)自城市尤其是大城市的房?jī)r(jià)上漲。

首先需要強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)最終還是由供需決定的。房?jī)r(jià)既然能夠漲起來(lái)，說(shuō)明還是需求增加了。如果購(gòu)房者預(yù)測(cè)到短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)隨著供給增長(zhǎng)最終回落到均衡水平，就不會(huì)盲目越漲越買和恐慌性購(gòu)買。但城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本特點(diǎn)之一就在于短期供應(yīng)固定，供給反應(yīng)周期很長(zhǎng)。房?jī)r(jià)一旦上漲后，能不能迅速回復(fù)或者平穩(wěn)，就要看各個(gè)城市供給的彈性。因?yàn)楝F(xiàn)代城市規(guī)劃越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的反應(yīng)靈敏程度越來(lái)越降低，反應(yīng)滯后周期越來(lái)越長(zhǎng)，導(dǎo)致一旦一個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲起來(lái)，哪怕是一些意外沖擊因素，都會(huì)因?yàn)闆](méi)有供給反應(yīng)而在長(zhǎng)期內(nèi)難以熨平，給人的印象是房?jī)r(jià)只高不低。對(duì)于購(gòu)房者或投資者而言，這個(gè)印象的影響是致命的，使他們很容易認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下降。

尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家基本上就是通過(guò)利率手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)楦淖兌愂蘸投惵屎苈闊?，必須通過(guò)議會(huì)才行，行政手段更難。由于房地產(chǎn)供給的彈性越來(lái)越小，房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)越來(lái)越難避免，各國(guó)政府也對(duì)此一籌莫展。這樣看來(lái)，由于全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)處于較快增長(zhǎng)時(shí)期，全球房地產(chǎn)價(jià)格上漲的這一波行情盡管在多方人士看來(lái)泡沫程度很大，實(shí)現(xiàn)軟著陸的可能性卻更大。面對(duì)這樣一個(gè)“世界性”難題，西方國(guó)家的政府是如何調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的？

俄羅斯：增加新房供應(yīng)遏制房?jī)r(jià)高漲

俄羅斯房?jī)r(jià)近年來(lái)持續(xù)攀升，去年全年增幅高達(dá)60%，其中首都莫斯科市去年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了一倍，目前的平均房?jī)r(jià)為每平方米4200美元左右。高房?jī)r(jià)使大多數(shù)俄羅斯人特別是普通百姓的居住條件無(wú)法得到改善。2005年秋，俄羅斯總統(tǒng)普京提出了加快危舊房改造，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，使更多普通百姓能夠買得起房。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新房供應(yīng)量不足是造成俄羅斯去年房?jī)r(jià)暴漲的主要原因之一。今年初以來(lái)，在政府各項(xiàng)措施的推動(dòng)下，新房供應(yīng)量大幅增加，這對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲發(fā)揮了重要作用。俄地區(qū)發(fā)展部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，俄羅斯新建住房比去年同期增加51.1%。根據(jù)政府計(jì)劃，今年全國(guó)投入使用的新房面積將從去年的5010萬(wàn)平方米增加到5600萬(wàn)平方米，而到2010年新建住房面積將達(dá)到8000萬(wàn)平方米。

俄羅斯聯(lián)邦建設(shè)和住房公用財(cái)產(chǎn)署署長(zhǎng)指出，今年俄羅斯的房?jī)r(jià)將不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，包括莫斯科在內(nèi)的一些地區(qū)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)小幅回落。俄羅斯房?jī)r(jià)明顯過(guò)高，部分原因是由于房地產(chǎn)商聯(lián)手操控市場(chǎng)價(jià)格。為此，俄檢察機(jī)關(guān)委托聯(lián)邦反壟斷局于去年下半年對(duì)莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房?jī)r(jià)開(kāi)展了專項(xiàng)調(diào)查。

俄羅斯聯(lián)邦反壟斷局局長(zhǎng)阿爾捷米耶夫認(rèn)為，俄羅斯在住房用地劃撥領(lǐng)域違規(guī)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，官商勾結(jié)進(jìn)行非法交易的情況時(shí)有發(fā)生。為此，政府應(yīng)對(duì)住房建設(shè)用地劃撥進(jìn)行控制，并通過(guò)競(jìng)拍形式分配住房用地使用權(quán)。

德國(guó)：政府住房政策傾向低收入者

德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)總體趨于飽和狀態(tài)，除了法蘭克福、慕尼黑等少數(shù)人口密集和商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，甚至有些下降。目前，德國(guó)普通住房的價(jià)格在每平方米2150歐元左右。

德國(guó)房?jī)r(jià)完全取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，政府并不直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干涉，但是通過(guò)出臺(tái)一系列法律和政策以確保房地產(chǎn)有序發(fā)展。德國(guó)規(guī)范住房市場(chǎng)的法律基礎(chǔ)是《住宅建筑法II》。這項(xiàng)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該為社會(huì)不同階層提供住房，在面積大小、房屋設(shè)施和租金或購(gòu)買能力等方面，滿足不同階層需求。德國(guó)政府住房政策的一大重點(diǎn)是向低收入家庭傾斜，大力推行“社會(huì)住房”和“住房金”等資助政策。

戰(zhàn)后幾十年里，聯(lián)邦德國(guó)開(kāi)始大力興建“社會(huì)住房”，包括供出租的公寓樓和合作社住宅，為難以獲得住房的家庭提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的租用房。柏林有大約22.5萬(wàn)套“社會(huì)住房”，專供低收入者租住。在柏林，個(gè)人年收入低于1.7萬(wàn)歐元，兩口之家年收入低于2.5萬(wàn)歐元，都可以向所在區(qū)政府部門申請(qǐng)居住資格證明。通常單身申請(qǐng)者可以獲得一居室居住資格證明，允許居住面積不超過(guò)五十平方米。兩口之家可以獲得兩居室居住資格證明，允許居住面積不超過(guò)六十平方米。

此外，德國(guó)政府還實(shí)施“住房金”制度，通過(guò)向低收入家庭提供補(bǔ)貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。最近幾年中，領(lǐng)取“住房金”的家庭，住房負(fù)擔(dān)(包括房租和購(gòu)房負(fù)擔(dān))占家庭稅后月收入的比例由45%下降到31%。