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2萬億養(yǎng)老市場的巨大誘惑 養(yǎng)老地產(chǎn)成開發(fā)商幌子

2013-05-16 17:00:12 來源:中國江蘇網(wǎng) 
中國日?qǐng)?bào)-看世界+加關(guān)注 打印 發(fā)送 字號(hào) T | T 我來說兩句2311人參與)

2萬億養(yǎng)老市場的巨大誘惑 養(yǎng)老地產(chǎn)成開發(fā)商幌子

A。開發(fā)商往往以養(yǎng)老地產(chǎn)為名頭去拿地,在土地市場價(jià)格日益走高的市場背景下,養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)企業(yè)進(jìn)行“圈地運(yùn)動(dòng)”的工具。

B。有媒體統(tǒng)計(jì),已有超過三成的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。除此之外,以泰康、新華、平安等為代表的保險(xiǎn)資金也積極圈地建中高端養(yǎng)老社區(qū)。

C。比如一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)只需要300畝土地,而開發(fā)商有可能拿地超過1000畝甚至更多,那么剩余的700畝就做部分配套和住宅開發(fā),以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體盈利。

10%

上百家企業(yè)中,真正能做好養(yǎng)老地產(chǎn)的不到10%,另外60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么。

2萬億元

預(yù)計(jì)2025-2040年,我國約有5000萬老年人需要通過專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費(fèi)用計(jì)算,整個(gè)市場產(chǎn)值有2萬多億元。

2倍

如果養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取途徑和商業(yè)地產(chǎn)一樣,那么兩者的成本也就相當(dāng),但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期卻要長很多,一般都要7-10年,是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

養(yǎng)老地產(chǎn)成開發(fā)商

“圈地運(yùn)動(dòng)”的工具

“養(yǎng)老地產(chǎn)很熱,但其實(shí)并不好做?!眲⑦_(dá)指著酒店窗外一個(gè)正在動(dòng)工的養(yǎng)老公寓項(xiàng)目對(duì)記者說。劉達(dá)是湖南一家房地產(chǎn)開發(fā)商老板。6年前,因看好長沙地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景和巨大商機(jī),他雄心勃勃地加入到住宅開發(fā)的隊(duì)伍中來,得益于過去幾年國內(nèi)房價(jià)一路飛漲,劉達(dá)也賺得盆滿缽滿。但隨著最近兩年地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施,銷售壓力就此到來。

通過朋友的介紹和實(shí)地調(diào)查,劉達(dá)萌生了轉(zhuǎn)型之意,目標(biāo)是時(shí)下方興未艾的養(yǎng)老地產(chǎn)。目前他在長沙望城區(qū)的養(yǎng)老園區(qū)已經(jīng)開工,但他只打算建少部分養(yǎng)老設(shè)施,多半還是住宅和商業(yè)配套。

“道理很簡單,因?yàn)槿龀绅B(yǎng)老公寓根本經(jīng)營不下去,國內(nèi)純粹的養(yǎng)老地產(chǎn)沒有成功模式?!眲⑦_(dá)對(duì)記者直言。

劉達(dá)的做法和想法代表了目前眾多養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的行為。隨著中國快步進(jìn)入老齡社會(huì),養(yǎng)老事業(yè)備受關(guān)注,養(yǎng)老地產(chǎn)也吸引著各地產(chǎn)開發(fā)商爭相涌入。但養(yǎng)老地產(chǎn)最終不為養(yǎng)老,大多成為開發(fā)商從事商業(yè)開發(fā)的幌子。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,開發(fā)商往往以養(yǎng)老地產(chǎn)為名頭去拿地,在土地市場價(jià)格日益走高的市場背景下,“養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)企業(yè)進(jìn)行‘圈地運(yùn)動(dòng)’的工具”。

養(yǎng)老市場的潛力很誘人

養(yǎng)老地產(chǎn)空間到底有多大呢?先看看國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場需求。

中國老齡研究中心主任黨俊武提到了兩個(gè)數(shù)字,第一個(gè)是老齡委此前公布的未來我國老年人口數(shù)量,到2053年是4.87億;第二個(gè)數(shù)字是失能老年人以及半失能老年人,目前這一數(shù)字有3300萬。

世聯(lián)地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問事業(yè)部副總經(jīng)理?xiàng)钗谋蠼邮苊襟w采訪時(shí)表示,預(yù)計(jì)2025-2040年,我國約有5000萬老年人需要通過專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費(fèi)用計(jì)算,整個(gè)市場產(chǎn)值有2萬多億元。

房企、險(xiǎn)企扎堆養(yǎng)老地產(chǎn)

早在2008年,保利地產(chǎn)已涉足養(yǎng)老地產(chǎn)研究,直到目前,保利上海西塘安平老年健康生活小區(qū)才開發(fā)建設(shè)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2010年即開始啟動(dòng)了對(duì)老年地產(chǎn)的研究工作,其首個(gè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的產(chǎn)品模型亦莊項(xiàng)目也于今年啟動(dòng)。2010年年底,萬科也高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支。

有媒體統(tǒng)計(jì),現(xiàn)已有超過三成的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。除了房企積極進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)之外,以泰康、新華、平安等為代表的保險(xiǎn)資金也積極圈地建中高端養(yǎng)老社區(qū)。

令人大跌眼鏡的是,一些與地產(chǎn)和保險(xiǎn)無關(guān)的企業(yè)也在布局養(yǎng)老地產(chǎn)。比如中石化今年4月上旬就斥資80億元在四川布局養(yǎng)老項(xiàng)目。

“養(yǎng)老”只是幌子

養(yǎng)老地產(chǎn)如此熱,最終建成的項(xiàng)目是否真的用來養(yǎng)老呢?答案是否定的。

劉達(dá)表示,“我開始做養(yǎng)老地產(chǎn)后,接觸了上百家企業(yè),真正能做好的不到10%,另外60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么。原因在于,我們沒有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu),沒有專門的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu),還是照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來運(yùn)營,這當(dāng)然不能成功?!比珖康禺a(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)主任陳宏對(duì)記者表示。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,開發(fā)商往往以養(yǎng)老地產(chǎn)為名頭去拿地。比如一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)只需要300畝土地,而開發(fā)商有可能拿地超過1000畝甚至更多,那么剩余的700畝做部分配套和住宅開發(fā)。

對(duì)于有地產(chǎn)商宣稱已通過養(yǎng)老地產(chǎn)盈利,多名業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示,這些利潤不是純養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目部分,而是養(yǎng)老地產(chǎn)部分之外的住宅開發(fā)、商業(yè)配套的開發(fā),開發(fā)商通過這些利潤來補(bǔ)充、支援養(yǎng)老項(xiàng)目,從而總體上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤平衡或盈利。

養(yǎng)老項(xiàng)目盈利難

為何熱衷從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商都不愿運(yùn)營養(yǎng)老項(xiàng)目呢?

對(duì)從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商而言,最大的難處是,土地審批難造成的運(yùn)營成本高等現(xiàn)實(shí)情況讓養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難盈利,甚至可能長期面臨虧損。

一個(gè)不爭的事實(shí)是,如果養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取途徑和商業(yè)地產(chǎn)一樣,那么兩者的成本也就相當(dāng),但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期卻要長很多,一般都要7-10年,是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

“普通的商業(yè)地產(chǎn)都是可以用來銷售的,但如果做養(yǎng)老地產(chǎn),則需要進(jìn)行相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè),比如無障礙設(shè)施建設(shè)、醫(yī)院等,這些都需要開發(fā)商來投資,但不可能立刻見到收益。”中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)老年住區(qū)專家委員會(huì)執(zhí)行主任朱文俊表示,“如此一來,若不是大的地產(chǎn)企業(yè),很難有實(shí)力進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)?!?/p>

標(biāo)簽:養(yǎng)老地產(chǎn)劉達(dá)開發(fā)商張宏偉

編輯: 柳洪杰 標(biāo)簽: 養(yǎng)老
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