西華苑三期地面還未完工
■本報記者 馮鐵飛 文/攝
位于太原市迎澤西大街的西華苑是太原市最大的經(jīng)濟(jì)適用房項目,從2009年開工,原定于2012年6月底交房,但直到今年4月,西華苑四期才開始陸續(xù)交房,三期還得推遲交房。業(yè)主們要求開發(fā)商賠償違約金,卻遭到開發(fā)商拒絕,相關(guān)部門也不支持業(yè)主追償違約金。業(yè)主們很納悶:既然合同上寫明延期交房要付違約金,開發(fā)商為何不賠償?惠民工程應(yīng)該是早就規(guī)劃好的,為何會出現(xiàn)配套工程建設(shè)協(xié)調(diào)難的問題?業(yè)主們能拿到違約金嗎?
●現(xiàn)場調(diào)查
市政配套致交房延期
6月1日,記者來到太原市西華苑三、四期經(jīng)濟(jì)適用房所在地迎澤西大街清光巷。一進(jìn)清光巷,向南望去,幾十棟高樓林立,頗為壯觀。清光巷東邊的6棟樓為西華苑四期工程,已經(jīng)基本完工,四期工程院子里也已經(jīng)綠化完畢。據(jù)物業(yè)公司的工作人員介紹,四期工程已經(jīng)具備入住條件,配套設(shè)施已完善,也已進(jìn)行了質(zhì)量驗收,陸續(xù)交付業(yè)主。
跟四期工程相比,清光巷北邊的三期工程仍未完工。記者在三期工程現(xiàn)場看到,樓的主體已經(jīng)封頂,樓內(nèi)部的水、電、氣等配套設(shè)施也安裝完畢,樓內(nèi)的建筑垃圾正在清理。但三期工程外圍路面還是一片狼藉,有的地方還有開挖的坑,有的地方堆放著沙石,施工現(xiàn)場沒有幾個工人。
記者在西華苑三期業(yè)主高女士出示的購房協(xié)議中看到,該協(xié)議明確寫明:出賣人如未按規(guī)定期限交房,未超過30日的,按照已交房款的萬分之五支付違約金;超過30日的,買受人有權(quán)解除合同,買受人要求繼續(xù)履行合同的,買受人不再追究出賣人延期交房的責(zé)任。
負(fù)責(zé)三期工程建設(shè)的太原市鑫盛通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總工辦的負(fù)責(zé)人告訴記者,三期工程規(guī)模大,涉及到的市政道路、水、電和下水等配套工程比較多,目前離驗收條件還有一定距離。由于建設(shè)西華苑經(jīng)濟(jì)適用房基本沒有利潤,建設(shè)周期越長,開發(fā)商越賠錢,無力支付違約金。
太原市安居房發(fā)展中心主任張鳳鵬告訴記者,去年6月,西華苑三期的主體已經(jīng)基本完成,但小區(qū)周圍的道路尚未修好,市政部門才開始整修、擴(kuò)建道路。到年底時,外部的水、電、煤氣等配套管網(wǎng)還未完工。“這不是開發(fā)商能解決的問題。水、電、氣、暖只要有一項不通,就不可能通過驗收,房子也就無法交付?!睆堷P鵬說,“相對于周邊近7000元每平方米的商品房來說,業(yè)主們都覺得很滿意,延期交房也一定要理解。如果業(yè)主實在不滿意,根據(jù)合同規(guī)定,可以退房?!?/p>
●各方觀點
多方承擔(dān)違約金
太原萬通律師事務(wù)所主任 李萬華
延期交房肯定有開發(fā)商的責(zé)任。按照合同,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)交房最后期限之日起30日內(nèi)的違約金。但超過合同約定日期的違約金,應(yīng)當(dāng)由承擔(dān)相關(guān)市政工程的建設(shè)公司來承擔(dān)。
在保障房的開發(fā)建設(shè)過程中,政府是主體,本著公益性為目的開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房,開發(fā)商只是承擔(dān)建設(shè)任務(wù)的一方,其最終目的是贏利。在逐利的目的下,開發(fā)商自然會盡最大可能控制成本,在政府規(guī)定的框架內(nèi)賺取最大利潤。所以,要從根本上解決延期交房的問題,需要政府從制度層面約束,同時還要兼顧企業(yè)的利益和信譽。政府應(yīng)該注意協(xié)調(diào)各相關(guān)方,保證工程進(jìn)度,明確保障房的施工要求和竣工時間。如果出現(xiàn)延期交房的情況,哪一個環(huán)節(jié)出了問題,就由負(fù)責(zé)那一環(huán)節(jié)的一方承擔(dān)責(zé)任。
延期不應(yīng)賠償
山西匯通房產(chǎn)研究中心總監(jiān) 任江
經(jīng)濟(jì)適用房本身是用來滿足中低收入群體居住需求的工程,主要是經(jīng)濟(jì)和適用。我國規(guī)定開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房最大利潤不得超過3%,在近年物價不斷上漲的背景下,開發(fā)商想在經(jīng)濟(jì)適用房上賺取更多利潤已經(jīng)不大可能。但作為一項公益工程,開發(fā)商已經(jīng)把最大的利潤讓給了經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主。如果開發(fā)商因為自身原因延期交房,并有合同約定,應(yīng)當(dāng)付給業(yè)主違約金。但如果因為市政工程延期交房,則不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。同樣,市政工程本身也是公益工程,最大受益者也是經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主,就不應(yīng)該有違約賠償金。
改革保障房制度
山西財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授 林潤華
西華苑經(jīng)濟(jì)適用房延期,如果按照和開發(fā)商的協(xié)議來執(zhí)行,開發(fā)商是不用支付違約金的。合同中約定,延期交付一個月,開發(fā)商支付一個月的違約金;如果超過一個月,業(yè)主可以退房,如果不退,就繼續(xù)履行合同并且不能追究開發(fā)商延期責(zé)任。這實際就是一個“圈套式”的約定。經(jīng)濟(jì)適用房的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房,如果不是萬不得已,在房價一直上漲的情況下,誰也不會為了追究延期責(zé)任而退房。按合同約定來看,業(yè)主只能等待房子建好交付。
造成經(jīng)濟(jì)適用房問題層出不窮的原因主要還是制度問題。現(xiàn)在,很多城市已經(jīng)停止了經(jīng)濟(jì)適用房的申請,著力建設(shè)公租房和廉租房。這樣一來,保障房只能用來租,達(dá)到經(jīng)濟(jì)條件后就必須退出,讓給新的低收入群體。這種“去產(chǎn)權(quán)化”的保障房對權(quán)力和資本的吸引大大降低,同時還能節(jié)約大量公共資源。真正的中低收入者就會得到應(yīng)有的保障,使保障房制度進(jìn)入良性循環(huán)。