中國日?qǐng)?bào)網(wǎng)環(huán)球在線消息：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上流傳著一些錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)或是數(shù)據(jù)，其實(shí)只要仔細(xì)想想，就能發(fā)現(xiàn)是明顯錯(cuò)誤的：
一、近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，不少買房較早的人，身價(jià)隨之上漲，自然喜氣洋洋。這是典型的投資心態(tài)。社會(huì)上有一套房的家庭占了大多數(shù)，一般家庭不大可能在房?jī)r(jià)漲幅巨大后拋售后獲利，因中國人“安居樂業(yè)”的觀念根深蒂固，為賺錢而賣出房子再租房的做法是要有先進(jìn)的投資觀念的。所以不管自己的房子漲了多少，只要不賣，就不能實(shí)現(xiàn)這種收益。也就是所說的紙上富貴。就如同炒股票，雖連續(xù)好幾個(gè)漲停板，可是如沒有賣出，又回落到原來價(jià)位，就是竹籃打水------一場(chǎng)空。所以，房?jī)r(jià)雖然漲了不少，可是對(duì)于大多只有一套房的家庭來講，沒有什么意義。
二、中國住房貸款是浮動(dòng)利率，當(dāng)利率變動(dòng)時(shí)，從第二年初開始，實(shí)行新利率。人們買房時(shí)，一看一個(gè)月還款不過一兩千元，小意思，完全可以承受。但現(xiàn)行一年期存款利率僅2.52%(在2004年甚至低于物價(jià)漲幅3%)，但1979年來算術(shù)平均是6.58%，貸款利率6%左右，按現(xiàn)在的利差來算，貸款利率就是10%左右。美國幾十年來平均房貸利率為8-9%。如以后利率提高到正常水平，還款壓力會(huì)非常沉重。如貸款利率是6.12，貸40萬、20年，利息為48.96萬，如果利率升至7%、8%、9%，則利息分別是56、64、72萬，漲幅分別為14.38%、30.72%和47.06%。所以買房人應(yīng)謹(jǐn)慎考慮利率風(fēng)險(xiǎn)，正所謂人無遠(yuǎn)慮，必有近憂。
三、當(dāng)一套房子價(jià)格上漲后，并不是所有上漲的部分都能成為收益。據(jù)測(cè)算，如果購入新房不滿規(guī)定的1年就轉(zhuǎn)讓，考慮其交易費(fèi)用，營業(yè)稅、賣出時(shí)中介費(fèi)、貸款利息及提前還款違約金等；再假設(shè)該房產(chǎn)年租金收益率為4%，則投資房產(chǎn)價(jià)格年漲幅需要在8%左右才有可能獲利。考慮到個(gè)人所得稅問題，收益更少。
四、中國雖人多地少，房?jī)r(jià)未必一直上漲。中國平均人口密度是每平方公里132人，日本、韓國、印度、越南、德國的這個(gè)數(shù)據(jù)分別為336、478、338、238、230。即使沿海的13省、市、自治區(qū)的平均人口密度也不過每平方公里407人，與上述幾個(gè)國家相比并沒有本質(zhì)差別，如按適宜居住的面積計(jì)算，我國東部地區(qū)的人口密度低于日本、韓國和印度，如日本山地、丘陵占3/4，按適宜居住的面積計(jì)算，日本的人口密度超過了1300人每平方公里。另如考慮我國城市人口大多居住在多層和高層建筑里，而德國和英國人口大多居住在低層或獨(dú)棟住宅里，我國人均居住所占用的土地面積要遠(yuǎn)小于德國和英國。所以雖中國人多，但地并不少，人多不是房?jī)r(jià)肯定上漲的理由。
五、房?jī)r(jià)并非只漲不跌。也許從一個(gè)比較長的時(shí)間，比如100年，不考慮通貨膨脹，房?jī)r(jià)確實(shí)只漲不跌。可是長期看漲，并不等于只漲不跌。事實(shí)上沒有任何一種東西是只漲不跌的，不管有多少看起來充分的理由。日本是個(gè)土地資源極度匱乏的國家，而且三分之二是山地，所以當(dāng)年舉國上下都認(rèn)為房?jī)r(jià)沒有理由不張。結(jié)果最高峰時(shí)，東京及周圍三個(gè)地區(qū)的理論地價(jià)超過美國整個(gè)國家的地價(jià)與在紐約上市的所有公司的凈資產(chǎn)值之和。結(jié)果日本從1990年起房?jī)r(jià)連跌14年，跌到上世紀(jì)70年代的水平，拖累了整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)。房?jī)r(jià)應(yīng)該適度緩慢上漲，如超過平均上漲速度，則必有回落的壓力。而且房屋價(jià)格漲其實(shí)本質(zhì)上講是土地在升值，就房屋建筑本身來講是不斷貶值的(會(huì)計(jì)上要提折舊)，因建筑水平越來越落后，也越來越陳舊。而土地所有權(quán)是國家的，永遠(yuǎn)不屬于個(gè)人。
六、房子買入后并非就能一勞永逸。根據(jù)中國法律，業(yè)主對(duì)房屋建筑擁有所有權(quán)，但是對(duì)于住房的土地，并無所有權(quán)，最多只有70年的使用權(quán)，而且從開發(fā)商拿到土地之日起算，如房子蓋了3年，業(yè)主就只有67年的土地使用權(quán)了，如果又空置了2年，就只有65年了。至于是重新向國家繳納土地使用權(quán)費(fèi)還是以后就可以免費(fèi)使用，或是由國家收回使用權(quán)，這在法律上仍是空白。所以買房人在買房時(shí)，不光要看房屋的地段、交通等，還要看土地所有權(quán)期限。
