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北京等地觀望情緒減退 地王出現(xiàn)抬高房價預期

2012-12-19 16:47:08 來源:中國廣播網(wǎng)
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附件:國土資源部土地利用管理司司長廖永林新聞發(fā)布會講話稿

一、今年土地市場運行基本情況

今年以來,國土資源部按照國務院統(tǒng)一部署,繼續(xù)密切配合相關部門,堅持調控方向不改變、態(tài)度不動搖、力度不放松。年初,下發(fā)《關于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調控重點工作的通知》(國土資發(fā)〔2012〕26號),部署全系統(tǒng)全年工作;年中,針對一些地方出現(xiàn)的土地市場波動,下發(fā)《關于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調控成果的緊急通知》(國土資電發(fā)﹝2012﹞87號),及時應對;進入7月份后,加大綜合分析研判力度,加強對不同區(qū)域、不同城市的分類指導,確保“金九銀十”期間土地市場保持穩(wěn)定,同時每月召開視頻會,緊密跟進各地土地和房屋市場運行情況、落實保障性安居工程用地情況,以及在建房地產(chǎn)用地開發(fā)建設情況。針對各地的土地市場情況,共同研究應對措施。

總體上,取得了比較好的工作效果:一是保障性安居工程落地任務提前完成。10月底,全國30個省(區(qū)、市,不含西藏)和新疆生產(chǎn)建設兵團,均提前落實今年中央下達的保障性安居工程任務所需用地,落實率超過100%;二是基本穩(wěn)定住了以住宅用地為主的房地產(chǎn)用地供應總量。上半年流標流拍較多,土地供應偏少,上半年房地產(chǎn)用地供應5.97萬公頃,同比減少15%,其中住宅用地供應4.08萬公頃,同比減少21.7%;下半年按照穩(wěn)定供求的要求,指導各地加大供應力度,同比降幅逐月收窄。截至11月底,房地產(chǎn)用地供應13.34萬公頃,同比減少8%,降幅較前三季度收窄4.5個百分點。其中住宅用地供應9.14萬公頃,同比減少15.3%,降幅較上半年收窄6.4個百分點。預計全年有望接近去年水平,達到或超過前五年平均供應量;三是保持了地價基本穩(wěn)定。前三季度,住宅地價基本穩(wěn)定,環(huán)比增長率分別為-0.04%、0.13%、0.92%,同比增長率分為3.7%、1.77%、1.03%。同比增幅持續(xù)放緩,環(huán)比增速雖逐季略有回升,但主要監(jiān)測城市多在1%以內,漲幅不大;四是已供土地在加快開發(fā)建設,未開工的減少,在建的大幅增加,可望形成充足的房屋供應。截至11月底,全國未竣工房地產(chǎn)用地46.87萬公頃,其中在建33.46萬公頃,與年初相比增加了30.6%,未開工13.41萬公頃,減少了40.0%;全國住宅用地中在建面積26.16萬公頃,增加了30.4%,未開工面積10.05萬公頃,減少了42.4%,說明今年供出的足量土地,正在全面、加速地轉化為房屋供應。所以,加強對已供土地的供后監(jiān)管,促進在建面積增加,正在對穩(wěn)定后期住宅供應產(chǎn)生重要作用。

從全年看,土地市場雖然出現(xiàn)了一些季節(jié)性、區(qū)域性的波動,但房地產(chǎn)用地供應量、價格和結構等變化并不大,加上流標流拍多于往年,而高價地遠少于往年等情況,今年的土地市場相對于往年,截至到目前,整體仍處在低位,基本面保持了平穩(wěn)。

我們也注意到,進入11月份后,土地市場出現(xiàn)了一些新的情況,主要是一些城市相對于上半年,土地供應放量比較明顯,優(yōu)質稀缺地塊的推出造成均價略有回升,市場競爭強度有所增加,呈現(xiàn)回暖跡象;一些地方集中推出一些優(yōu)質地塊,受到各方關注;部分房企由于住宅銷售量情況比較好,補庫存意愿強烈,開始主動拿地,涉及到一些地塊的面積比較大;個別地方出現(xiàn)違規(guī)出讓土地的現(xiàn)象,一些已出讓土地履行合同的情況不好,個別企業(yè)沒有按時開發(fā)建設、拖欠地價款等等。雖然很多地方從下半年開始土地供應放量,但多屬于恢復性供給,補足今年上半年市場供地不足的缺口,情況也符合歷年“前低后高”的供地規(guī)律。不過,仍需要高度關注存在的問題,在嚴格執(zhí)行現(xiàn)有調控政策的基礎上,準確研判土地市場走勢,謀劃好保持后市穩(wěn)定的措施和工作。

二、下一步指導各地采取的政策措施

下一步,國土資源部將認真貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神,繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖,在繼續(xù)保持從嚴從緊調控基調,監(jiān)督各地執(zhí)行好現(xiàn)有政策措施的同時,針對不同類型城市,實現(xiàn)分類指導,加強針對性,突出差異性,強調時效性。當前主要要求市場出現(xiàn)波動的城市在三個方面采取切實措施,進一步落實國務院調控要求,一是加供應、穩(wěn)后市;二是控異常、防波動;三是避免誤讀誤導、穩(wěn)定市場預期。以保持土地市場穩(wěn)定,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行,進一步鞏固調控成果。

市場出現(xiàn)波動的城市,主要是指:在國家統(tǒng)計局發(fā)布房價指數(shù)的全國70個大中城市中,凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個月上漲的城市,住宅或商服用地供應量偏離過去5年平均值、地價同比或環(huán)比上漲的城市,以及近3個月以來出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價的城市(以下簡稱“市場異動三類城市”)。

首先,要求各地加強分析研究針對性,準確研判把握市場形勢。由于土地和房屋市場的區(qū)域性比較強,不同城市的市場發(fā)育階段、完善程度不一樣,今年以來在房屋銷售量、土地供應量及其價格等方面,變動幅度、變化趨勢也不一樣,為了更準確地把握好形勢,有針對性地采取措施,對癥下藥,有必要區(qū)分類型,加強分析研究和預測預判。因此,省級國土資源主管部門要掌握轄區(qū)各城市情況,加強指導;各城市特別是“市場異動三類城市”的國土資源管理部門,要具體分析研判本地市場情況,立即制訂對策,采取措施,穩(wěn)供抑價。

第二,要求各地穩(wěn)定住宅用地供應,促進形成良好市場預期。加大土地供應力度,有助于提升住宅用地供應計劃的完成率,有助于后期房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。特別是在房價初現(xiàn)上漲、房屋供需矛盾比較突出的部分一、二線城市等“市場異動三類城市”,增加土地供應,這對彌補房屋、土地供給缺口,促進中長期市場平穩(wěn)運行,促使房價穩(wěn)中有降,主要還是積極正面的影響。因此,這些城市要有針對性采取幾方面措施,切實穩(wěn)定住宅用地供應,一是穩(wěn)定住總量。落實好今年已定的住宅供地安排,加快編制明年的計劃。計劃總量要保持住宅用地供應總量不低于過去5年年均實際供應量;“市場異動三類城市”的商品住宅用地供應總量,原則上不能低于過去5年年均商品住宅用地實際供應量。二是積極穩(wěn)妥均衡供地。按照區(qū)域協(xié)調、遠近兼顧;好壞搭配、大小互補;用途兼有、品種齊全等原則,同時推出多宗地或安排同時出讓。把具備供應條件的土地集中推出,有利于壓縮“土地不足”等不實炒作的空間,避免不理性“搶地”。對優(yōu)質地塊要均衡推出,避免優(yōu)質地塊成交過于集中引起市場誤解,避免需求類型單一、過于集中烘托非理性競爭。三是減少流標流拍。今年上半年,由于購地意愿不足,很多土地推出后流標流拍或無人申請。對這些土地,可以和一些條件好的土地放在一起供應;也可以適當調整條件、調降價格,提升企業(yè)拿地信心,提高供地成功率,促進供求基本平衡。

第三,要求各地保持地價信號平穩(wěn),減少對市場的誤導和干擾。為防范利用地價異常信號炒作,或借機提價售房,有針對性地選取得力措施,避免在住宅、商服用地供應中出現(xiàn)異常的高價地,是一項重要的措施。在穩(wěn)定土地供應的同時,要努力保持地價信號平穩(wěn)。一是避免出現(xiàn)所謂“地王”誤導市場。對總價較高的地塊,實行分割處理,劃為多宗地供應。對地段較好、單價較高的優(yōu)質地塊,綜合采用多種競價方式或招標出讓;或提高付款難度;或與條件較差的土地在放在一起供應。二是靈活使用多種競價方式。對可能出現(xiàn)過度競爭的地塊,選用“競地價、競配建”等多種競價方式,或招標出讓,或提高付款難度,通過交易暫停靈活轉換使用。三是進一步嚴格市場準入條件。加強競買人資格審查。加強對購地資金合規(guī)性審查。防止具有不良行為的企業(yè)、違規(guī)資金進入市場,構建良性競爭的市場環(huán)境,避免過度競爭、惡性競爭形成高價地。

最后,要求各地積極應對迅速行動,確保各項措施取得實效。一是把穩(wěn)定市場的各項具體工作安排好。二是加強對已供土地開發(fā)利用情況的監(jiān)測監(jiān)管。三是及時上報市場信息。四是加強宣傳引導。包括及時公布住宅供地計劃完成情況,以及存量土地開發(fā)建設情況等信息;宣傳增加土地供應的正面積極作用;及時向社會公布地價監(jiān)測成果;明確溢價率標準,適時公布本地“地王”的參照標準,避免不實炒作誤導社會等等。

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