開(kāi)發(fā)商：圖存、轉(zhuǎn)型與發(fā)展

市場(chǎng)的回暖亦使得房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)見(jiàn)好。截止11月，萬(wàn)科、保利、中海、華潤(rùn)等11家上市房企已經(jīng)完成了全年銷(xiāo)售目標(biāo)。而萬(wàn)科、保利的年度銷(xiāo)售額更是已破千億大關(guān)。不過(guò)在很多開(kāi)發(fā)商看來(lái)，這一切“如人飲水，冷暖自知”。

自去年下半年開(kāi)始，樓市持續(xù)低迷，房企庫(kù)存壓力大增，而此前形成的債務(wù)又將陸續(xù)到期。無(wú)力招架的開(kāi)發(fā)商被迫降價(jià)或促銷(xiāo)以渡難關(guān)?！耙?xún)r(jià)換量”抬升了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，成交量在猜測(cè)與懷疑中逐步放大，但也降低了房企實(shí)際利潤(rùn)率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上市房企今年三季度整體銷(xiāo)售毛利率已降至37.85%。

而中小房企的日子更窘迫。今年部分中小房企出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，不得不賣(mài)股權(quán)賣(mài)項(xiàng)目換取現(xiàn)金流，甚至剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)型。6月，一度喜歡高歌猛進(jìn)的房企代表綠城，連續(xù)轉(zhuǎn)讓了5個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。9月，有傳言驚曝某南方大型房企準(zhǔn)備“清盤(pán)”退出地產(chǎn)行業(yè)。

當(dāng)然，一些房企也抓住了調(diào)控帶來(lái)的機(jī)遇。融創(chuàng)、SOHO中國(guó)等通過(guò)并購(gòu)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得了低價(jià)購(gòu)得土地和在建項(xiàng)目等資源的良機(jī)，而萬(wàn)科、龍湖等則積極拓寬融資渠道，抄底土地市場(chǎng)，為下一輪擴(kuò)張做好了準(zhǔn)備。這也意味著行業(yè)集中度將越來(lái)越高。

通過(guò)降價(jià)或促銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商才在與購(gòu)房者的博弈中重獲了主導(dǎo)權(quán)，另隨著市場(chǎng)的回暖尤其是全年銷(xiāo)售目標(biāo)提前完成，不少房企開(kāi)始“縮量提價(jià)”。但一位上市房企副總裁表示：“價(jià)格也不敢輕易上漲，以免調(diào)控再次加碼?！?/p>

不過(guò)，“房地產(chǎn)最壞的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去”，多位地產(chǎn)大佬在深圳住交會(huì)上如此感嘆。盡管房地產(chǎn)不再以過(guò)去十年的速度和質(zhì)量去發(fā)展，樓市調(diào)控也不會(huì)輕易結(jié)束，但業(yè)界普遍認(rèn)為城鎮(zhèn)化將成為樓市發(fā)展新動(dòng)力。

此外，基于行業(yè)變化之因，房企紛紛踏上“改舊創(chuàng)新”的轉(zhuǎn)型之路。一方面，通過(guò)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變、產(chǎn)品服務(wù)升級(jí)來(lái)獲得品牌溢價(jià)，從而增加內(nèi)生利潤(rùn)；另一方面，不斷進(jìn)行多元化嘗試與探索，以尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)及分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在盤(pán)整期，房企在底部探尋自身價(jià)值，這對(duì)行業(yè)而言未嘗不是好事。