問題遲遲不能解決 是萬科推卸責(zé)任？

田更作為代理律師，看過孫先生提供的證據(jù)后，他認(rèn)為孫先生的“一套半房子”的房產(chǎn)證問題上解決起來其實(shí)并不困難，但因?yàn)槿f科推脫責(zé)任，導(dǎo)致房產(chǎn)證問題久拖不決，才使問題變得復(fù)雜。

田律師：從法律的角度上有兩種途徑，一是萬科因?yàn)樵谫u房時(shí)存在違約行為，這個(gè)合同到現(xiàn)在沒有辦法繼續(xù)履行，因?yàn)闆]有物權(quán)在孫先生手里，所以萬科必須承擔(dān)退房和賠償孫先生實(shí)際損失的責(zé)任。

還有一種解決途徑是行政訴訟，在孫先生1999年辦理貸款的時(shí)候，房管局并沒有對(duì)孫先生說這個(gè)房子不能辦產(chǎn)權(quán)證，而且給了孫先生一個(gè)抵押權(quán)的權(quán)屬證，上面明確寫著是123平，從權(quán)屬證上能看出來當(dāng)時(shí)孫先生把一整套房子抵押給銀行，也就是房管局默認(rèn)孫先生享有這一整套房子的物權(quán)，所以房管局應(yīng)該給孫先生去辦房產(chǎn)證。

記者聯(lián)系到天津萬科城市花園負(fù)責(zé)售后處理投訴的工作人員劉女士。

劉女士：我主要是負(fù)責(zé)接待投訴，這個(gè)事后期具體到公司處理到哪種程度我也不太清楚，我轉(zhuǎn)給現(xiàn)在直接負(fù)責(zé)這件事情的人了，他這邊回頭給您打過去。公司可能因?yàn)檫@個(gè)事確實(shí)辦起來有點(diǎn)麻煩，讓他走法律途徑。

昨天（24日）下午，我們接到天津萬科負(fù)責(zé)媒體關(guān)系工作的徐先生回復(fù)的電話。

徐先生：我是天津萬科的，我是媒體對(duì)接部門的。您現(xiàn)在有什么問題，我記錄一下，明天上午跟公司相關(guān)部門了解一下情況，最遲明天給您回復(fù)。

今天（25日），節(jié)目開始前我們收到了天津萬科方面回復(fù)的郵件，郵件內(nèi)容如下：

天津萬科城市花園項(xiàng)目于1994年對(duì)外發(fā)售，該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工及銷售備案手續(xù)均符合當(dāng)時(shí)政府各項(xiàng)政策要求。但是當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)尚在完善中，遠(yuǎn)不如目前規(guī)范，我們?cè)诋?dāng)時(shí)的操作中也存在一定的瑕疵，出現(xiàn)此類情況，我方已多次與業(yè)主溝通，并積極協(xié)調(diào)各主管部門，力爭(zhēng)在當(dāng)前環(huán)境下能夠辦理產(chǎn)證。如無法辦理，為徹底解決問題，公司將從客戶利益出發(fā)，愿就80平米房屋重新與業(yè)主簽署《商品房買賣合同》后辦理產(chǎn)權(quán)證，就40平米房屋，依據(jù)使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)評(píng)估差價(jià)予以相應(yīng)補(bǔ)償。

非常感謝媒體對(duì)此事的關(guān)注，萬科作為負(fù)責(zé)任的企業(yè)會(huì)將此事負(fù)責(zé)到底。

天津萬科物業(yè)服務(wù)有限公司

2013年2月25日

【專家觀點(diǎn)】

北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師鄭傳鎧和經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員包華對(duì)此作出評(píng)論。

鄭傳鎧：房屋在限售前的備案手續(xù)是必須的，通常如果沒有報(bào)備手續(xù)，這個(gè)房屋是不能辦理產(chǎn)權(quán)證的。我們認(rèn)為這個(gè)案件里涉及的房屋報(bào)備手續(xù)很有可能是齊備的。

包華：萬科之所以可以賣“一套半房子”給客戶，首先是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的政策環(huán)境不明確，有些法律法規(guī)不清晰。第二，萬科在操作中的瑕疵肯定存在，萬科心知肚明，拆分銷售是為了滿足萬科公司當(dāng)時(shí)的銷售要求。第三，當(dāng)時(shí)監(jiān)管具體交易過程中，銀行、政府相關(guān)部門沒能做到及時(shí)審查及必要的管理。

萬科的聲明中說：我們將從客戶利益出發(fā)，愿就80平方米房屋愿意重新與業(yè)主簽署商品房買賣合同后辦理產(chǎn)權(quán)證。如何解讀這句話？

包華：萬科認(rèn)為這個(gè)房屋，消費(fèi)者既然買了，肯定能夠正常使用，使用權(quán)是能夠落實(shí)的，但是由于辦不下產(chǎn)權(quán)，所以只能享受使用權(quán)。在這種情況下，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)會(huì)有價(jià)值上的差額，這個(gè)差額由萬科來補(bǔ)償。就是說，如果這40平米辦不下來產(chǎn)權(quán)證，就只能當(dāng)做實(shí)際使用看待，實(shí)際使用跟市場(chǎng)價(jià)值之間的差額由萬科來補(bǔ)償，這確實(shí)是一個(gè)方法。

消費(fèi)者的訴求是希望把天津萬科的這套房子賣掉，這種可能性還是有的，80平米確實(shí)有產(chǎn)權(quán)證。如果這40平米使用權(quán)不能得到有效的流傳，對(duì)于消費(fèi)者將是一個(gè)損失。如果萬科回購(gòu)這40平米，將和另外半套房子一個(gè)整體產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售，對(duì)于萬科來說是可以操作的。

鄭傳鎧：萬科在回復(fù)當(dāng)中提到了“是一個(gè)負(fù)責(zé)任的企業(yè)”，但是我認(rèn)為這個(gè)方案是不足以彌補(bǔ)消費(fèi)者損失的，這份回復(fù)主題是萬科物業(yè)部有限公司，物業(yè)服務(wù)公司不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，而案例中涉及的主體應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商，這種回復(fù)就是不負(fù)責(zé)任。

案例中的房屋產(chǎn)權(quán)登記部門存在著較大的過錯(cuò)，房屋產(chǎn)權(quán)部門給孫先生辦理了抵押登記，房產(chǎn)管理部門存在不可推卸的責(zé)任，至于說房屋能夠成交可能跟他們的過失存在直接的因果關(guān)系。