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土地擬出讓期滿后無償收回被指違反《物權(quán)法》
2011-01-16 19:57:34      來源:揚子晚報

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2011年上海土地交易市場首拍在上周平淡落幕,但預(yù)申請須知中“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”這一“史無前例”的規(guī)定,在業(yè)內(nèi)又掀起了繼《物權(quán)法》之后,新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭論。

記者發(fā)現(xiàn),“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”這一規(guī)定最早出現(xiàn)在上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請公告“滬預(yù)申請告字(2010)第02號”(下稱“2號預(yù)申請公告”),即去年9月。

在上海2010年2號預(yù)申請公告中,多數(shù)地塊的預(yù)申請須知中都出現(xiàn)了這樣的規(guī)定。更有甚者,其《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》中顯示,土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”——如出讓面積3.56萬平方米的羅店新鎮(zhèn)A1-3商住地塊。這些規(guī)定,在歷來的土地出讓交易中均屬首次。

“這個規(guī)定很刺激,要是以后所有產(chǎn)權(quán)都按這個辦法收回,誰還敢買房,誰敢投資跟地產(chǎn)有關(guān)的東西啊?”中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄如是說。

上海中原研究咨詢部認為,此次出讓方提出“土地期滿收回”的表述,很可能是對土地使用權(quán)到期后的一種處理嘗試。但是,“土地期滿收回”的規(guī)定已傾向于70年后循環(huán)批租制度?!斑@一問題在業(yè)內(nèi)爭議已久,從當前批租制度衍生出的‘土地財政’和‘高房價’結(jié)局來看,如此定義土地使用權(quán)到期后的處理方式,很可能導(dǎo)致今天的很多問題在未來重演?!?/p>

事實上,記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn),多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都對這一規(guī)定存有爭議。一位港資開發(fā)商代表和長期從事土地研究的易居分析師付琦還從法律角度指出,對住宅用地來說,這一規(guī)定“沒有太大意義”。他進一步指出,對于出讓方新增的“土地期滿收回”這一“游戲規(guī)則”,可能還將和國家規(guī)定的一些法律法規(guī)產(chǎn)生沖突。例如2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中明確規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期?!?/p>

此外,2009年初曾流傳的一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件,在全國國土管理系統(tǒng)“征求意見”,最受人們關(guān)注的住宅土地使用權(quán)到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原先表述的“無償自動續(xù)期”。顯而易見,雖然法律沒有規(guī)定住宅用地到期的結(jié)果是“有償”還是“無償”,但前提都明確是“自動續(xù)期”,而不是“收回”。

付琦認為,目前市場中沸沸揚揚被傳言的房產(chǎn)稅,很有可能是一個用于完善稅收制度的過渡產(chǎn)物,“房產(chǎn)稅、土地出讓金、營業(yè)稅等各種交易環(huán)節(jié)的稅收,可能都會改革成房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅。”他認為,最終實現(xiàn)物業(yè)稅之后,土地出讓金被取消,房產(chǎn)擁有者按年繳納物業(yè)稅,屆時,土地使用年限的問題就會很大程度被淡化?!耙灿锌赡?,土地使用權(quán)到期后,就開征物業(yè)稅,如此更符合有償續(xù)期的說法?!备剁硎荆瑥某鲎尫浇嵌葋碚f,一次性收足未來70年的土地款,也會錯過土地年復(fù)一年的增值部分,物業(yè)稅的摸索,更能在很大程度上完善土地財政制度。

來源:揚子晚報 編輯:鄧京荊


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