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個人轉(zhuǎn)讓住房將按20%差額征個稅 購二套房貸款首付將超6成
昨天(30日)發(fā)布的京版“國五條”細則明確,今(31日)起,個人轉(zhuǎn)讓住房個稅按照轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征;不能核實房屋原值的,依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續(xù)免征個人所得稅。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示,個稅調(diào)整無疑是“國五條”中對市場打擊最大的一項,或能改變投資性購房者的長期預期。
此外,細則明確,將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例,但沒有明確具體的提高比例。目前,北京第二套住房貸款首付款比例為六成,業(yè)內(nèi)人士估計,如果繼續(xù)提高,二套房首付款至少會提高到7成。
□個稅政策
新舊政策以網(wǎng)簽時間為界
市住建委相關(guān)負責人表示,3月31日以后完成網(wǎng)上簽約的二手房交易,通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的,依法嚴格按轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征個人所得稅,以有效抑制投機投資購房。不能核實房屋原值的,依法按照核定征收方式計征個人所得稅。
與此同時,為支持和保護自住、改善型需求,對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房的,繼續(xù)實施免征個人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。
該負責人特別強調(diào),新舊政策以存量房買賣合同網(wǎng)簽時間為準。
■業(yè)內(nèi)分析
六成二手房購房需求受影響
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示,這一政策下,約六成購房需求將受到影響。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,去年以來,改善型需求占比約為45%。其中至少八成為賣一買一的置換需求,也就是說有36%為業(yè)主的唯一住房,再除去少部分不滿5年的房源,預計二手住宅市場中將有60%左右的需求受到稅費調(diào)整影響。
由于個稅改按差額的20%征收,不同類型的房源稅費增加的程度也有所不同。例如,未滿5年的非普通住宅新政后稅費占房款的18.1%,這一比值,是稅費最低的滿5年且業(yè)主唯一的普通住宅的18倍。
其中,均以2013年二手住宅成交均價為當前出售的價格水平,滿5年房源的購買價格以2008年水平計算,則其差額相當于當前價格55%,未滿5年按2009年購買計算,差額為當前價格的48%。
或?qū)⒈苊赓I房人偷逃稅款
北京房地產(chǎn)中介協(xié)會會長李文杰表示,本次北京細則最重要的調(diào)控措施是20%所得稅征收,它的主要內(nèi)容是對國五條的重申,最關(guān)鍵是具備了現(xiàn)實操作可能?!斑@一規(guī)定基本上囊括了大部分商品房。政府能夠落實這一細則,實際上意味著對房屋原值已經(jīng)有了核實的基礎,并且同稅務部門進行了有效溝通?!?/p>
據(jù)記者了解,根據(jù)稅務規(guī)定,對所得征稅,可以在稅前扣除房屋原值和合理費用。但在實際征管中,由于各種歷史原因,一些納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證、不能正確計算房屋原值,對此,稅法又規(guī)定,可由稅務機關(guān)核定其原值。這樣,就有了“據(jù)實征收”和“核定征收”兩種做法。
李文杰稱,由于北京房屋權(quán)屬十分復雜,比如一些自建房、公房、拆遷房等無法核實原值,對于這一部分依然按照核定征收,這也是尊重現(xiàn)實的辦法。“20%所得稅的嚴格執(zhí)行,短期之內(nèi)會影響市場氣氛,長期來看未來都會被買房人消化?!崩钗慕鼙硎?,根據(jù)以往的經(jīng)驗來看,交易環(huán)節(jié)的費用一般都會轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上。
此外,新政對此前一部分偷逃稅款的買房人影響巨大,將會避免部分買房人今后偷逃稅款。由于北京此前都按照核定征收,即1%房價征收,一部分買房人為了少繳稅,故意將成交價降低,如200萬的房價網(wǎng)簽成150萬。但如果這一人群此后賣房,房產(chǎn)的原值將會以150萬為準,這意味著他將繳納更多的所得稅。
>>算筆賬
購200萬房將增稅28萬
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉算了筆賬:以一套目前總價200萬的普通二手房計算(非5年內(nèi)唯一住房),之前個稅繳納2萬,而房主原購房值50萬,新政后按照差額的20%計算,也就是30萬。個稅增加28萬。個稅就相當于房屋總價的14%。
張大偉稱,這一政策必然會影響成交量明顯下調(diào),在細則執(zhí)行后,成交量必將萎縮,可能會回到2012年年中平均水平。