丁祖昱告訴記者，從2003年的“18號(hào)文”算起，歷經(jīng)十年九次調(diào)控的房?jī)r(jià)，仍是一路走高，這就說(shuō)明每次的政策不能只簡(jiǎn)單地調(diào)控加碼，而是要真正符合市場(chǎng)的供需要求。7“中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱說(shuō)：“我們也不能說(shuō)所有的政策都是在抑制房地產(chǎn)，或者說(shuō)抑制房?jī)r(jià)的上升。有的時(shí)候在供求關(guān)系完全失衡的情況下面，政策本身是很難抑制的。所以，核心還是希望能夠有一個(gè)更加匹配于需求的這樣一個(gè)供應(yīng)量，能夠不要造成短期內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一種短缺供應(yīng)。那么這可能才是，還有對(duì)于中低收入群體，應(yīng)該有更多的途徑來(lái)解決他們的住房問(wèn)題。”

顧云昌也認(rèn)為，近年來(lái)種種“限購(gòu)令”“限售令”的政策調(diào)控，最終結(jié)果是一部分人失去了購(gòu)房資格，或是提高購(gòu)房成本，從而減少需求。但解決問(wèn)題的關(guān)鍵卻唯獨(dú)沒(méi)有做到，那就是應(yīng)該放大供應(yīng)量說(shuō)：“中國(guó)房地產(chǎn)研究副會(huì)長(zhǎng)顧云昌。無(wú)論是市場(chǎng)的手段，行政的手段，特別中國(guó)的行政手段很強(qiáng)調(diào)，但是在增加供應(yīng)方面我覺(jué)得做的還不夠。所以在這一次調(diào)控當(dāng)中，重申了增加有效供應(yīng)，我講的是有效供應(yīng)。那么，這一點(diǎn)我覺(jué)得在結(jié)構(gòu)調(diào)控當(dāng)中，應(yīng)該兩手抓，一手抓合資過(guò)旺的需求，一個(gè)抓有效供應(yīng)。這樣可能才能達(dá)到更加好的效果3月22日，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示：2012年全國(guó)商品房銷售面積為11.12億平方米，同比增長(zhǎng)1.8%，全國(guó)商品房銷售額為6.45萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.0%?。耗壳笆袌?chǎng)上無(wú)論是首次置業(yè)的還是改善性置業(yè)的，甚至包括一些中高端的項(xiàng)目，還是以真正的自用性消費(fèi)為主，自用性消費(fèi)當(dāng)中可以理解他是首次置業(yè)的剛需，也可以理解他是改善的剛需。中國(guó)房地產(chǎn)研究首席研究員李戰(zhàn)北京：“北京在過(guò)去的十年按照第六次人口普查的數(shù)據(jù)在過(guò)去的十年當(dāng)中，北京人口凈增551萬(wàn)，相當(dāng)于平均每年進(jìn)來(lái)的人口是55萬(wàn)，這55萬(wàn)對(duì)房子的需求，這是多么大的一筆要求?！?/p>

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)首席研究員李戰(zhàn)軍以北京每年新增人口55萬(wàn)，按照平均每人50平米的住宅面積估算，每年至少需要2700萬(wàn)平米的交易量來(lái)供給。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)首席研究員李戰(zhàn)軍說(shuō)：“現(xiàn)在北京的新房交易量，上海的交易量也都在1800、1700、2000萬(wàn)平方米上下，2300平方米，隨著調(diào)控的年歷有的年份產(chǎn)生很大的波動(dòng)。這里還沒(méi)有講老北京市民改善性需求的要求。”由此李戰(zhàn)軍擔(dān)心，新國(guó)五條的初衷是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，大擊投機(jī)，但結(jié)果很可能會(huì)打擊到群眾自住、改善置業(yè)的合理需求。特別是增值部分20%個(gè)稅，最受影響的，恰恰是剛需人群。

關(guān)于稅費(fèi)的問(wèn)題，業(yè)界也存在頗多爭(zhēng)議。前不久，財(cái)新網(wǎng)(微博)記發(fā)布的房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)增長(zhǎng)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果受到廣泛關(guān)注，根據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局近十年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到：這十年間，僅針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征收的五大稅種，從2003年的900多億元，上升到2012年的1.01萬(wàn)億元，增長(zhǎng)1022%。五個(gè)稅種收入合計(jì)占稅收收入的比重，從2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)首席研究員 李戰(zhàn)軍

李：我們現(xiàn)在沒(méi)有看到政府對(duì)房地產(chǎn)的費(fèi)稅有實(shí)質(zhì)性的下降，而是年年費(fèi)稅在不斷地提高，房地產(chǎn)業(yè)的費(fèi)稅實(shí)際上是支撐著中國(guó)財(cái)政的費(fèi)稅，在這個(gè)費(fèi)稅之外還有一塊，就是土地出讓金，每年大體上3萬(wàn)億的土地出讓金這個(gè)流入到政府的口袋，所以，費(fèi)稅不減怎么能夠評(píng)議房?jī)r(jià)。

顧云昌提出，當(dāng)前最緊要的不是繼續(xù)加征稅費(fèi)，而是要對(duì)不合理的稅制進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

顧：結(jié)構(gòu)的不合理和總量的這個(gè)過(guò)多，我認(rèn)為是房地產(chǎn)稅收的一個(gè)問(wèn)題。那么結(jié)構(gòu)的問(wèn)題就是說(shuō)，我們主要是在保有環(huán)節(jié)沒(méi)有稅收，所以導(dǎo)致很多的持有房產(chǎn)投機(jī)投資，那么在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)混雜，流通環(huán)節(jié)的稅率很高，這樣導(dǎo)致了流通也不暢，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)混雜這些行為，而持有環(huán)節(jié)不足。所以房地產(chǎn)稅收體制改革勢(shì)在必行。所以說(shuō)體制改革，我想除了不應(yīng)該在總量上增加稅負(fù)以外，因?yàn)樽罱K的稅最終都是老百姓承受的，開(kāi)發(fā)商的中間過(guò)一下?？偭可辖^對(duì)不能增加的，要理順這個(gè)稅收的結(jié)構(gòu)，我認(rèn)為這是下一步房地產(chǎn)稅收體制改革的重點(diǎn)。

四、新國(guó)五條一出，就引發(fā)了市場(chǎng)極大的震動(dòng)，假離婚，假合同，各種對(duì)策層出不窮。而其中二手房個(gè)稅20%的方案，更是產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的結(jié)果，一些剛性需求，從二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到了新房市場(chǎng)，一下子拉高了新房市場(chǎng)的溫度。有剛需的購(gòu)房者擔(dān)心的是，如果房?jī)r(jià)上漲的大勢(shì)不變，那么這20%稅費(fèi)就會(huì)是買房者承擔(dān)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)基本原理告訴我們，供求關(guān)系決定價(jià)格?，F(xiàn)在我們還無(wú)法確定，政策具體實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期影響，但是，就目前的短期效應(yīng)來(lái)看，新房房?jī)r(jià)被迅速推高，租房市場(chǎng)也水漲船高，我們暫時(shí)還沒(méi)有看到消費(fèi)者從中獲益。其實(shí)無(wú)論是什么樣的手段，市場(chǎng)最終會(huì)遵循著它自身的規(guī)律起伏漲跌。我們希望看到，在新國(guó)五條從發(fā)布到具體落實(shí)的過(guò)程中，相關(guān)部門能夠?qū)嵤虑笫侵贫ǚ险叱踔缘拿鞔_細(xì)則。